며칠 전에 제34회 공인중개사 시험이 있었습니다. 감염병으로 인한 재택근무가 사라지고 부동산 경기도 꺽이면서 응시자수가 많이 줄었습니다. 그럼에도 공인중개사 시험은 ‘중년 고시’로 불리는 가장 보편적인 국가고시입니다. 불안정한 노후를 조금이나마 지켜줄 동아줄로 인식되고 있습니다.
이번 포스팅에서는 최근의 합격률에 대한 이야기를 통해 공인중개사 시험에 대해 알아보겠습니다. 시험을 준비할지 말지 고민이신 분들, 한창 공부를 하고 계신 분들, 시험을 앞두고 긴장감에 휩싸이신 분들께 현실적인 이야기가 되면 좋겠습니다.
합격률, 합격자수(제33회 기준 1차, 2차, 동차)
2024년 10월에 치러진 제34회 시험의 합격률은 아직 발표되지 않았습니다. 제33회 시험이 가장 최근의 통계라는 점을 감안해서 읽어주세요.
공인중개사 제33회(2022년) 시험의 1차 합격률은 19.74%였습니다. 편하게 19%라고 하겠습니다. 왜 반올림하지 않고 내림해서 19%라고 말씀드리는지는 조금 아래에 말씀드릴게요.
1차 시험 합격률 19%는 2012년 제23회 시험의 18.33% 이후 가장 낮은 수치입니다. 그래서 그 점을 강조하고자 19%라고 썼습니다.
19%는 응시자수 대비 합격자수 비율입니다. 그런데 접수자가 23만8천여명이었고 응시자는 17만6천명이었던 점을 감안하면 그 비율이 더 낮다고 볼 수도 있습니다. 접수자 대비 합격자수로 계산해보면 14%로 확 낮아집니다.
제33회의 2차 시험 합격률은 31.59%였습니다. 공인중개사 시험 합격률이 통상적으로 20%대라는 점을 감안하면 꽤 높은 수치입니다. 접수자는 14만9천여명, 응시자는 8만8천여명, 합격자수는 2만79백여명이었습니다.
동차시험을 치러 합격한 비율은 6.19%였습니다. 17만6천여명이 동차로 응시해 1만여명이 합격했습니다.
제가 이 수치에서 가장 주목하는 이유는 접수를 하고 응시까지하는 비율이 상당히 낮기 때문입니다. 1차 시험은 약 25%가 접수만 하고 응시조차 하지 않았습니다. 2차 시험도 총 14만9천여명 중 8만8천여명만 응시했으니 응시율이 60%를 밑돕니다.(미응시자 대부분이 동차 접수자일 것으로 추측됩니다.)
결국 실제로 공인중개사 시험을 진지하게 준비하는 사람이라면 5명 중 한 명은 합격합니다. 말로만 시험을 보고 실제로 공부하지 않거나 시험을 치르지조차 않는 사람이 흔하고 흔한 상황입니다.
따라서 공부만 열심히 한다면 20%라는 상당히 높은 합격률을 가진 시험이라는 걸 알 수 있습니다.
합격 기준 , 학습 난이도
공인중개사 시험은 과락(40점) 과목 없이 평균 60점을 넘기면 합격하는 시험입니다. 시험 난이도는 5명 중에 1명 정도가 합격하는 수준으로 이해하면 될 거 같습니다.
공인중개사 시험을 준비할지 말지 고민하는 분들의 첫 궁금증은 “얼마나 공부해야 하는가?”일 겁니다. 서너달만에 동차 합격했다는 이야기가 너무들 많아서 본인도 그럴 수 있지 않을까 생각할 수 있습니다.
그런데 동차 합격률은 5~7%입니다. 앞서 언급했던 것처럼 2022년에도 6.19%였습니다. 1년에 배출되는 합격자수가 2만~3만명 수준이라는 점에서 동차합격생 비율이 상당히 높지만, 누구나 동차에 합격하는 것은 아니라는 점을 알고 있어야 합니다.
저도 주변에 동차 합격생을 본 적은 있습니다. 명문대를 졸업하고 대기업에 다니면서 설렁설렁 기출문제만 외워서 합격했다는 거 같더라고요. 대부분의 사람과는 다른 학습능력을 가진 사람으로 보였습니다. 보통의 사람들과는 공부머리가 다른 거죠.
학습능력이 뛰어난 사람이 아니라면 전업 수험생일 가능성이 큽니다. 반년 이상의 시간은 시험에 매달릴 수 있다면 충분히 가능성이 있습니다. 공인중개사 시험의 공부전략은 깊이보다 반복에 있기 때문에 누구나 동차 합격이 가능하다는 말이 반은 맞는 말입니다. 머리가 나쁘면 엉덩이로 공부하라는 거죠.
만약 대부분의 경우처럼 직장인이나 주부, 50대 이상의 연령대라면 1년에 한 단계씩 차근차근 공부해 가는 것이 좋습니다. 각각의 힘든 점은 있지만 뛰어난 머리가 없어도 5명 중 1명은 합격할 수 있고, 내가 그 1명에 들 수 있다는 희망적인 생각을 충분히 해도 좋습니다.
시험이 어려워서 떨어지기 보다 합격자라면 채워야 할 공부량을 못 채워서 떨어지는 경우가 대부분이라고 봅니다. 그러니 합격하면 좋고 아니면 말고 식으로 시험에 도전하지 않기를 추천합니다. 합격률 20%에도 못 들어가는 실패의 경험은 차라리 하지 않는 게 나을 수 있습니다.
학습 전략
공인중개사 시험은 누구나 합격할 수 있는 수준입니다. 그렇다고 공부를 안해도 붙을 수 있는 수준은 절대 아닙니다. 분명히 일반적인 상식적인 수준을 훨씬 뛰어 넘는 민법, 세법, 공법(주택법, 건축법 등등), 공시법(지적법, 등기법) 등의 지식이 있어야 시험 문제를 풀 수 있습니다. 그 수준까지 올라가기 위한 학습 전략은 반복입니다.
나름대로 생각하는 공인중개사 시험 합격 전략은 이렇습니다.
처음부터 과목당 하나의 교재로 강의를 반복해서 듣는다 : 시험을 치르기 3달 전까지는 이론을 충분히 파악해야 합니다. 예전 사법고시 시절처럼 두꺼운 책을 계속 읽으면 공부하면 안됩니다. 강의를 통해 선생님의 설명을 반복해서 듣는 것이 훨씬 효율적입니다.
기출문제, 모의고사 등 최소 5세트의 문제를 소화해라 : 시험이 3개월 정도 남았다면 시험 D-30일 정도까지는 문제를 풀면서 본인이 이해한 내용과 이해하지 못한 내용을 구분해 내야 합니다. 공부했던 이론이 어떻게 문제로 나오는지 적응해둬야 합니다.
틀린문제를 중심으로 반복 또 반복하라 : 시험을 1개월 정도 남겨두고는 계속 읽어내야 합니다. 그때까지 강의를 중심으로 공부하는 것은 바람직하지 않습니다. 그동안에 쌓아둔 자료를 반복해서 읽고, 암기사항은 꼼꼼히 외우는 작업을 해야 합니다.
시험을 처음 준비한다면
오프라인 강의든 인터넷 강의든 상관없습니다. 나에게 맞는 강사를 찾아내야 합니다. 해커스 공인중개사, 박문각 공인중개사, 메가랜드가 대표적인 공인중개사 학원입니다. 이들 학원 홈페이지에 사진이 걸리는 선생님들은 모두 강의력은 뛰어나신 분들입니다.
개인적으로 강사들의 실력은 비슷하다고 생각합니다. 중요한 것은 학습자와의 궁합입니다. 그 궁합은 학습자인 나 스스로가 직접 찾아보고 맞춰야 합니다.
어떤 기준으로 찾아야 할까요? 개인적으로 목소리 톤, 사투리 억양, PPT 구성 방식 등을 1차적으로 확인합니다. 한 명의 선생님을 고르면 시험이 끝날때까지 이어가야 하기 때문에 처음에 나에게 알맞는 분을 골라야 합니다. 중간에 강사를 바꾸면 이론의 설명과정과 암기 방법이 모두 바뀌어야 하기 때문에 후회할 가능성이 큽니다.
그 다음 어떤 교재로 강의하는지 알아봅니다. 앞에도 살짝 말씀드렸는데, 하나의 교재로 이론 강의를 반복해서 진행하는 게 가장 좋습니다. 개인적으로는 기본-기초-핵심 등등으로 이름 지어진 단계별 강의를 모두 듣지 않고 3~4월 또는 5~6월 강의만 두세번 듣는 것도 방법이라고 생각합니다.
끝으로 공인중개사에 대한 환상을 버리고, 차분하게 이 자격증을 꼭 따야 하는 것인지 스스로에게 물어보세요. 자격증이 필요하다고 볼 수도 있고 그렇지 않을 수도 있습니다. 그런 고민을 공부하는 중간에 하는 것은 멍청한 짓입니다. 왜!라는 질문을 먼저 스스로에게 던지고 결론을 내린 후에 공부를 시작해야 흔들림 없이 수험기간을 보낼 수 있습니다.
진짜 끝으로, 아무리 합격률이 20%라고는 하지만 시험은 시험입니다. 시험 기간 동안 스트레스도 많을 것이고 한계도 느낄 수 있을 겁니다. 이왕 시작하기로 했다면 그런 과정을 모두 이겨내고 합격해 내시길 바랍니다. 감사합니다.