2025년 10월 15일 발표된 부동산 대책! 제가 가장 주목하는 건 토지거래허가구역이 확대 지정됐다는 건데요.
이달 20일부터 서울 전지역과 광명, 안양동안, 과천, 의왕, 성남(수정, 분당, 중원), 수원(장안, 팔달, 영통), 하남 등 지역에선 아파트를 매매할 때 꼭 구청으로부터 토지거래허가를 얻어야 합니다.
토지거래허가가 낯선 분들을 위해 이 제도에 대해 핵심만 정리해 보겠습니다.
아파트 매매 계약은 구청 허가를 얻기 전까지 ‘유동적 무효’ 상태입니다.
토지거래허가구역은 사인 간 거래가 관(구청)에서 허락을 해야 유효하게 성립합니다. 일반적인 계약은 당사자의 합의만으로 유효하게 성립하지만, 토지거래허가제가 적용되면 일단 합의 수준으로 계약을 하게 되는 겁니다.
그래서 거래는 대략 이렇게 진행됩니다 ; 거래 합의 – 토지거래허가 신청&허가취득 – 본계약 체결
거래를 하기로 한 당사자들은 일단 매매를 합의 내지 약정만 하고 구청에 토지거래허가를 신청합니다.
합의서(약정서)에는 거래 당사자, 대금, 잔금일, 특약 사항 등 보통의 매매계약 내용을 포함하고, 특약으로 ‘허가를 득하면 합의 내용대로 계약이 발생한다’는 취지를 명시하는 것도 좋습니다.
신청에서 허가가 나기까지 보통 2-3주 정도 걸린다고 해요.
반복해 말씀드리는데, 이 기간동안은 ‘유동적 무효’라고 해서 계약이 성립된 상태가 아닙니다.
구청에서 토지거래허가를 받으면 그제야 매매 계약이 성립합니다.
본계약은 토지거래허가 후 5일 이내에 체결하는 게 보통입니다.
구청으로부터 토지거래허가가 떨어졌다는 소식을 받으면 본계약의 효력이 발생합니다.
이전의 합의서를 본계약으로 보는 걸로 할 수도 있고요. 이전에 작성한 합의서를 바탕으로 본계약서를 새로 체결할 수도 있어요. 당사자가 정하기 나름입니다.
대부분은 허가 신청 전에 계약 내용을 모두 정하고 허가가 내려지면 그 내용에 따라 유효한 계약으로 인정하게 됩니다. 따라서 토지거래허가가 없더라도 계약 조건은 미리 꼼꼼히 점검하는 걸 추천합니다.
토지거래허가 준비 서류 및 절차는 이렇습니다.
토지거래허가를 받으려면 몇 가지 서류가 필요합니다. 준비하기 어려운 것들은 아닙니다.
매도자 ; 신분증, 인감도장, 세입자가 있다면 임대차 종료 확인서 등 임차 관련 서류, 자녀가 거주하고 있다면 가족관계증명서, 주민등록등본
매수자 ; 신분증, 도장, 과세증명서, 주민등록등본, 가족관계증명서
공인중개사 사무소에서 이 정도로 안내해 줍니다.
보통은 매도자와 매수자가 이걸 챙겨오면, 부동산에 연결된 법무사가 모아서 허가신청을 대행합니다. 수수료가 좀 들더라도 공무원 직접 상대하기 싫다면 신청 대행하는 걸 추천합니다. 구청 공무원들…으휴…
토지거래허가가 안나올 수도 있어요.
거래 당사자가 토지거래허가를 신청했다고 하여 무조건 허가가 떨어지는 건 아닙니다.
구청 공무원들이 허가를 내주는 몇가지 조건이 있어요. 자세한 건 알수 없지만 기본적으로 아래의 내용이 핵심입니다.
1) 1주택이거나 기존 주택을 매도한 상태인가
2) 2년 이상 실거주 목적이어야 한다.
구청에서 중요하게 들여다보는 것은 단순 투자 내지 투기목적이 아닌지 입니다. 투자 목적의 거래는 원천 차단하는 거죠.
반대로 실거주 의사가 확실하다면 어렵지 않게 허가를 얻을 수 있어요.
예를 들어, 신혼부부가 새 집을 구매하는 경우나 자녀의 학교 인근으로 이사를 가는 경우라면 실거주를 쉽게 인정받을 수 있겠죠.
실거주 의무를 어긴다면?
토지거래허가제에 따라 허가를 받으면 2년 이상의 실거주 의무가 생깁니다. 매수자는 꼭 계약 후 실제로 입주해야 합니다.
실거주 의무를 이행하지 않으면 꽤 큰 불이익이 생겨요. 바로 이행강제금입니다.
실제로 입주를 하지 않는다면, 구청은 매수자에게 ‘이행명령’을 내리고 3개월의 시정기간을 부여합니다.
그래도 입주를 하지 않으면 매매 가격의 5%에서 10%의 이행강제금이 부과됩니다. 만약 매매 대금이 15억원이었다면 이행강제금이 1.5억까지 나올 수 있는 거예요. 꽤 큽니다.
앞으로 수도권 아파트 시장의 키워드는 ‘실거주’가 될 거 같아요.
토허제의 영향으로 실거주 목적의 거래만 진행되고, 반대로 투자만을 목적으로 한 갭투자는 거래가 불가능에 가까워질 거라 예상합니다.
토허제는 아파트에만 영향이 있고, 그외의 빌라 단독 다가주 등 주택에는 적용되지 않아요. 전세사기로 빌라 가격이 많이 내려갔는데, 이쪽으로 투자 수요가 들어갈 지도 관심있게 지켜보면 좋을 거 같습니다.
읽어주셔서 감사합니다.