지역주택조합은 저렴한 주택 공급의 가능성을 제시하여 많은 사람들에게 유혹적으로 다가오는 제도입니다. 그러나 지역주택조합은 위험성과 함께 오는 문제들로 인해 가입자들에게 심각한 어려움을 초래할 수 있습니다. 지역주택조합 사업이 무엇인지, 주로 사용되는 홍보 마케팅 문구는 무엇인지 알아보겠습니다. 또 사업의 실패 리스크에는 어떤 것들이 있는지 알아보겠습니다.
지역주택조합이란 무엇인가?
지역주택조합 아파트 사업은 수십명에서 많게는 수천명의 조합원들이 모여 조합을 만듭니다. 이들이 공동으로 돈을 모아 토지를 구입한 후 건설회사에 의뢰하여 아파트를 건설하는 사업입니다. 조합원들은 이런 과정을 모두 거친 후 마지막에 아파트를 각자 나누어 소유하는 것입니다.
조합원들은 동등한 지위로 사업의 주체가 됩니다. 이들 스스로 조합장을 선출해 조합장에게 일련의 업무를 맡기고 의사결정을 위임합니다. 하지만 사업이 실패하거나 문제가 발생하면 조합원들은 조합장을 비난하게 됩니다. 그러나 조합장 또한 조합원 중 한 사람으로, 사업 경험이 부족하고 집 한 채를 지어본 경험이 없는 일반 조합원일 수도 있습니다. 따라서 조합장을 믿고 일을 맡기는 것은 위험부담이 있는 일입니다. 가장 위험한 사항은 조합장이 조합사업을 주도하면서 개인적인 이익을 추구할 때 발생할 수 있으니 항상 조심해야 합니다. 바로 이 점이 지역주택조합의 가장 큰 위험성 중 하나입니다.
이밖에도 여러가지 주의점이 있는데, 아래 내용을 천천히 보시면서 계속 파악해보십시오.
속으면 안되는 거짓말
지역주택 홍보관에서 자주 하는 설명들을 모았습니다. 이런 설명이 모두 근거를 가지고 이야기하는 것이겠지만, 가입을 하려는 사람이 직접 확인을 하는 과정이 필요합니다. 아래에 적힌 말들은 그 자체로 잘못됐다기 보다 사실관계를 한번 더 확인해야 한다는 의미로 이해해주시면 되겠습니다.
| 홍보사항 | 의미 |
|---|---|
| 3년 이내 입주 가능하다 | 조합원들이 상대적으로 빠르게 아파트에 입주할 수 있다는 약속 |
| 분양가의 절반이다 | 일반 시장 가격에 비해 분양가가 절반 정도로 저렴하다는 약속 |
| 1천5백세대 아파트를 짓는다 | 대규모 아파트 단지를 건설하여 많은 세대에게 주택을 제공할 것이라는 약속 |
| 조합원 모집이 거의 끝났다 | 조합원 모집이 거의 완료되어 빠른 가입을 유도하고 있는 상황 |
| 토지 매입을 80% 이상 완료했다 | 아직 일부 토지 매입이 필요하지만, 대부분의 토지 매입이 거의 완료되었다는 설명 |
| 잔여 세대가 얼마 남지 않았다 | 분양 가능한 세대가 거의 소진되었으며, 남은 세대가 적다는 설명 |
| 지구 단위 계획을 곧 받는다 | 주택 사업 지역에 대한 공식 계획이 곧 수립될 것이라는 설명 |
| 사업 계획 승인은 곧 떨어진다 | 사업 계획이 곧 승인될 것이라는 설명 |
| 부동산 신탁회사가 책임지기 때문에 안전하다 | 부동산 신탁회사가 조합원들의 이익과 안전을 책임진다는 설명 |
| 대기업에서 시공을 책임진다 | 주택 건설을 대규모 건설회사나 대기업이 책임지고 시공할 것이라는 설명 |
| 조합원의 추가 분담금은 없다 | 조합원들은 추가로 분담금을 납부할 필요가 없다는 설명 |
| 1차, 2차, 3차 분양 예정 | 현재는 1차 분양을 진행 중이지만, 추후에 2차와 3차 분양이 추가로 예정되어 더 많은 세대에게 분양될 것이라는 설명 |
| 분양권 전매 제한 없음 | 분양권을 아무 때나 어떤 제약 없이 전매할 수 있다는 설명 |
| 조합원 탈퇴 가능하다 | 조합원은 언제든지 조합에서 탈퇴할 수 있다는 설명 |
| 프리미엄을 받고 넘길 수 있다 | 주택을 매각할 때 추가적인 이익을 얻을 수 있다는 설명 |
위에 적힌 문구들은 있는 그대로는 사실일 수 있습니다. 예를 들어, “조합원 모집이 거의 끝났다”고 했다면 실제 조합원이 많이 모였을 수도 있습니다. 그런데, 더 이상 모으지 못해 실패할 가능성이 있는 것입니다. 모집이 안되면 사업진행을 시작조차 할 수 없으니, 모였던 사람들은 모두 실패를 맛볼 수 있는 상황입니다. 다른 예로, 지구 단위 계획을 곧 받는다는 것은 아직 못 받았다는 뜻입니다. 조합 측의 희망대로 차질 없이 진행되면 되겠지만, 어디서 어떤 장애가 발생해 멈춰설지 모릅니다.
이렇게 복잡하고 많은 절차를 진행하면서 언제든지 사업 차질이 발생할 수 있습니다. 노력과 시간과 돈을 들이면 해결할 수 있는 문제일 테지만 그렇게 지연된 시간 동안 조합원들은 추가 부담금을 낼 수 밖에 없는 상황에 처해질 수 있습니다.
다음에 계속해서 사업의 실패 이유에 대해 좀 더 구체적으로 설명하겠습니다.
지역주택사업의 실패 요인
지역주택조합 사업의 리스크를 정리했습니다. 이게 전부라고 할 수는 없지만 대부분일 거라고 봅니다. 만약에 조합원으로 가입해다면 이런 상황이 발생하는 게 아닌지를 꼼꼼히 살펴봐야 하겠습니다.
| 위험 요소 | 설명 |
| 사업 자체가 실패할 가능성 | – 주택조합아파트는 사업부지를 매입하는 과정에서 어려움이 있을 수 있고, 사업승인 절차도 복잡하며 시간이 소요됨 – 사업 실패로 인해 조합원들은 투자한 비용과 노력을 잃을 수 있음 |
| 조합 운영 및 임원 능력 부족 | – 대부분의 조합원들은 건축에 대한 전문 지식이 부족하며, 임원들의 업무 집행 능력이 부족한 경우가 많음 – 대행업체에 위탁하더라도 감독할 능력이 없는 경우가 있음 – 부적절한 운영과 배임 행위, 개인 이권 추구 등의 문제가 발생할 수 있음 |
| 조합원 모집과 홍보의 과장 | – 일부 주택조합에서는 모집 홍보 시 특정 내용을 과장하여 전달하는 경우가 있음 – 허위 과장광고로 인해 분양가, 분양 세대수 등에 대한 오해가 발생할 수 있음 |
| 토지 매입 비용 상승 및 확보 어려움 | – 토지 매입 비용이 초기 예상보다 증가할 수 있으며, 좋은 위치의 토지 확보가 어려움 – 매입 어려움으로 인해 조합원들이 부담해야 할 분담금이 증가할 수 있음 |
| 사업 규모 축소와 조합원의 피해 | – 초기에 예정된 사업 규모 축소로 인해 조합원들이 원하는 동호수를 분양받지 못하거나 피해를 입을 수 있음 |
| 비리와 불법 활동 가능성 | – 주택조합사업 추진 과정에서 불법 활동이나 비리가 발생할 수 있음 – 토지 매입 과정에서 불법과 비리가 발생할 수 있는 케이스도 있음 |
| 주택조합의 신뢰도 | – 이미 다른 사업자가 주택건설사업계획을 취득한 부지를 대상으로 지역주택조합을 형성하려는 경우 신뢰도 및 성공 가능성이 저하될 수 있음 |
| 조합원의 피해 | – 사업 실패나 지연으로 인해 조합원들이 투자한 비용과 시간을 손실하게 되며, 탈퇴 후 이미 낸 돈을 회수하기 어려울 수 있음 |
맺음말
주택조합은 법에 의해 인정된 제도입니다. 하지만, 위험성이 높고 실패 사례가 많다는 점은 알고 시작해야 합니다. 실패 사례를 종합적으로 분석하고 그 원인을 검토하여 대책을 마련하는 것은 정부의 역할입니다. 그 전에 만약 주택조합이 너무 불완전하고 위험성이 높아서 서민들에게 많은 피해를 주고 있으며, 앞으로도 계속해서 피해가 예상된다면, 이 제도를 폐지하거나 대폭적으로 수정 및 보완해야 할 것입니다.
주택조합의 실패 사례와 피해자의 많은 수, 언론에서의 보도 등을 고려할 때, 행정 청에서는 이러한 문제에 대해 손을 놓고 강 건너 불구경하고 있는 것은 잘못된 접근입니다. 제도를 만들어 놓고 많은 피해자를 양산하고 있는 상황에서는 정부와 행정청이 적극적으로 개선 및 보완 대책을 마련해야 합니다.
따라서, 주택조합 제도의 위험성과 문제점을 인식하고 이를 해결하기 위한 대책을 마련하는 것이 중요합니다. 이를 통해 주택조합 아파트 사업이 조합원들에게 더 안전하고 신뢰성 있는 방식으로 진행될 수 있도록 해야 합니다.