안녕하세요. 공인중개사 시험 부동산 공법 과목 중 도시 및 주거환경정비법에 대한 내용을 알아보겠습니다. 정비법에서 시험에 자주 나오는 내용 중 ‘정비구역의 해제’에 대한 사항을 알아보겠습니다. 법 조문이나 교과서에 나오는 내용을 최대한 쉽게 설명해 보겠습니다.
본격적으로 시작하기 전에 정비구역의 해제는 지정권자가 하는 것입니다. 지정권자는 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수입니다. 공법에서는 입안권자와 결정권자, 지정권자 등 이런 권한자가 항상 중요하기 때문에 간단히 짚어봤습니다. 자, 이제 본격적으로 정비구역의 해제에 대한 이야기를 풀어보겠습니다.
정비구역을 반드시 해제해야 하는 경우
정비구역의 지정권자는 일정한 사유가 있는 경우라면 정비예정구역 또는 정비구역을 해제해야 합니다. 사유에 걸리면 반드시 해제해야 하기 때문에 필수적 해제사유라는 말로 표현하기도 합니다.
일정한 사유를 알아 두는 게 당연히 중요합니다. 그런데 필수적 해제사유와 임의적 해제사유를 다 암기하는 게 어렵기 때문에 이렇게 생각하면 좋을 거 같습니다.
1.”어떤 날부터 몇 년이 지나도록 어떤 행위를 하지 않았다”는 표현이 나오면 그냥 필수적 해제사유로 보면 됩니다.
정비구역 지정예정일부터 3년이 되는 날까지 정비구역 지정신청을 하지 않으면 해제해야 합니다. 정비구역 지정 고시된 날부터 2년이 되는 날까지 추진위원회가 승인 신청하지 않으면 해제해야 합니다. 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않으면 해제해야 합니다. 토지등소유자가 재개발사업 구역이 지정 고시된 날부터 5년이 될때까지 사업시행계획인가를 신청하지 않으면 해제해야 합니다.
느낌 오시나요? 모두 무언가를 몇 년 안에 안하면 해제하겠다는 내용입니다. 따라서 필수적 해제사유는 모두 2~5년의 기간이 나옵니다. 일단 첫 번째 강조드리고 싶은 부분은 말씀드렸습니다.
2. 그런데 이 정도로는 기출문제가 풀리지 않습니다. 문제를 정확하게 풀기 위해서는 2년, 3년, 5년이라는 숫자를 정확히 알고 있어야 합니다. 당연히 암기사항인데, 한가지 힌트를 더 드리겠습니다. 추진위원회’를’ 승인 신청하거나 추진위원회’가’ 인가 신청을 할 때는 2년 이내에 해야 합니다. 재개발사업을 토지등소유자가 직접할 때는 추진위원회와 조합이 필요 없기 때문에 5년 안에 사업시행계획을 짜야 합니다. 나머지 기간은 3년입니다.
정비사업 절차도를 그려가면서 연결해보시면 생각보다 간단히 익힐 수 있을 겁니다. 혹시 절차도가 안떠오르는 분들을 위해 풀어서 적오볼게요. 참고하세요.
정비기본계획 → 정비계획 수립 → 정비구역 지정 → 추친위원회(설립 및 승인) → 조합설립(인가) → (시행자) 사업시행계획
정비구역을 해제할 수 있는 경우
정비구역의 지정권자는 일정한 사유가 있을 때 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 해제할 수 있습니다. 앞서 살펴본 것이 필수적 해제 사유였다면, 이번에는 임의적 해제 사유로 볼 수 있습니다. 이 부분에서도 ‘일정한 사유’를 중심으로 알아야 하겠죠. 총 6가지 사유가 있습니다. 모든 내용을 다 쓸 순 없을 거 같고요. 키워드를 중심으로 적어보겠습니다.
- 정비구역 시행이 토지등소유자에게 과도한 부담을 줄 때
- 정비 목적을 달성이 불가능해졌을 때
- 토지등소유자 30% 이상이 해제를 요청한 경우
- 주거환경개선사업 구역지정한 지 10년이 지났고 목적 달성할 수 없어 토지등소유자 과반수가 해제에 동의했을 때
- 추진위원회 구성 또는 조합 설립에 동의한 자의 1/2 ~ 2/3가 해제를 요청한 때
- 추진위 또는 조합이 구성된 후 토지등소유자 과반수가 해제 요청한 경우
이 부분은 강사 또는 수험생에 따라 머리글자를 따서 외우는 경우도 있습니다, 찾아보시면 어렵지 않게 암기코드를 찾으실 수 있으실 겁니다.
정비구역 해제의 효과
정비구역으로 변경됐던 용도지역 등이 구역지정 이전의 상태로 환원됩니다. 재개발이나 재건축이 해제되면 지정권자는 해제된 구역 등을 스스로 개량방식의 방법으로 시행하는 주거환경개선구역으로 지정할 수 있습니다. 이 부분은 몇년전에 뉴스에서 많이 본 내용인데, 저는 이제야 이해가 되더라고요. 그리고, 정비구역 해제로 추진위나 조합은 설립이 취소된 것으로 봅니다.