용도지역 이해하기
국토계획법에 따라 도시군관리계획이 고시되면 땅 위에 용도지역이 설정됩니다. 이미 용도지역이 설정된 곳에는 새롭게 변경됩니다. 땅을 가지고 계신 분들이라면 주거지역이니 생산녹지니 농림지역이니 하는 이야기를 들어보셨을 겁니다. 그게 용도지역의 구체적인 모습입니다.
용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉩니다. 이중 농림지역과 자연환경보전지역 더 이사 세분되지 않고, 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 나뉩니다. 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로, 그리고 각각 더 세분됩니다. 그렇게 세분된 게 1종 전용주거, 3종 일반주거지역, 일반상업지역 등 입니다.
간단히 정리하면 국토계획법은 도시군관리계획으로 전국토를 4용도, 9개 지역 등 총 21개로 구분합니다. 이렇게 나뉘어진 21개 용도에 따라 할 수 있는 일과 할 수 없는 일을 각각 다르게 정해놨습니다.
용도지역이 정해지면 행위제한이 적용된다
도시군관리계획에 따라 용도지역이 정해지고 효력이 발생하면 그 토지는 규제를 받게 됩니다. 그걸 행위제한이라고 합니다. 크게 2개의 행위제한이 있습니다. 토지에 건축하는 행위 자체에 대해 제한(건축제한)될 수 있고, 건축의 규모를 제한(규모제한)하는 방식도 있습니다. 규모 제한이 많이 알고계신 용적률이나 건폐율로 불리는 제도를 말합니다.
건축제한은 국토계획법 시행령 별표2에서부터 별표22까지에 자세히 규정되어 있습니다. 각각의 별표 내용이 약 1장 분량이기 때문에 필요하신 경우라면 직접 찾아봐야 합니다. 이런 블로그 포스팅 요약으로 내용을 파악하기 쉽지 않을 수 있습니다. 여기까지 이해하셨다면 구체적인 내용은 국토계획법 시행령 별표를 직접 찾아보시길 추천드립니다.
행위제한은 다른 법으로도 정할 수 있음에 유의하자
그런데, 국토계획법 시행령 별표로 행위제한을 적용하지 않는 경우가 있습니다. 이 포스팅 제목으로 정한 ‘행위제한에 대한 예외’에 대한 이야기입니다. 이 예외 규정을 소개하기 위해 포스팅을 작성하고 있는데, 서론이 좀 길었습니다. 혹시라도 모르는 분들이 조금이라도 쉽게 이해할 수 있게 하려다 보니 말이 길어졌습니다. 본격적으로 개별법으로 용도지역의 건축제한을 하는 경우를 설명해보겠습니다.
- 농공단지는 산개법에 따릅니다. 산개법은 산업입지 및 개발에 관한 법률의 약자입니다.
- 농림지역 내 농업진흥지역은 농지법에 따릅니다.
- 농림지역 내 보전산지는 산지관리법에 따릅니다.
- 농립지역 내 초지는 초지법에 따릅니다.
- 자연환경보전지역 내 공원구역 또는 공원보호구역은 자연공원법에 따릅니다.
- 자연환경보전지역 내 상수원보호구역은 수도법에 따릅니다.
- 자연환경보전지역 내 지정문화재 또는 천연기념물 보호구역은 문화재보호법에 따릅니다.
- 자연환경보전지역 내 해양보호구역은 해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률에 따릅니다.
- 자연환경보전지역 내 수산자원보호구역은 수산자원관리법에 따릅니다.
이렇게 총 9개의 경우에는 특별법에 따라 토지의 행위제한이 정해집니다. 따라서 용도지역이 위에 나오는 것들 중 하나라면 개별법과 그 법의 관할 관청에서 업무를 보아야 합니다.
이상 포스팅을 마치겠습니다. 감사합니다.