국토계획법령은 도시군관리계획(이하 관리계획)을 통해 용도지역을 지정토록 하고 있습니다. 관리계획 수립 절차의 마지막 단계인 지형도면을 고시하면 용도지역의 효력이 발생합니다.
그런데 도시군관리계획의 절차를 밟지 않아도 용도지역이 정해지는 경우가 있습니다. 2가지 경우가 있는데, 그게 지정특례와 결정고시특례입니다. 정리해 보겠습니다.
용도지역 지정특례
지정특례는 공유수면을 매립하는 경우에만 생깁니다. 예를 들어 인천 송도는 과거에 바다였는데 지금은 육지가 됐습니다. 그런 지역의 용도지역을 정할 때 적용할 수 있는 게 바로 지정특례의 내용입니다.
공유수면을 매립한 목적이 인접하는 지역과 같으면, 그 매립지는 매립준공일부터 인접지역과 같은 용도지역으로 간주됩니다. 다만 고시는 해야 합니다.
- 인천 송도의 예를 계속 들어볼게요. (예를 드는 것이고 정확한 내용은 아니니 이해하는데 참고만 하세요). 매립 전 연수구가 주거지역이었고, 송도 매립 역시 주거지역을 만들기 위해 매립사업을 한 경우 지정특례를 적용합니다. 도시군관례계획을 수립하는 절차를 밟지 않고 매립준공하면 바로 주거지역으로 결정하는 것입니다.
- 만약 연수구가 주거지역과 공업지역으로 나뉘는데, 송도 매립지가 주거지역만을 목적으로 했다면 지정특례가 적용되지 않습니다. 관리계획을 짜고 난 후에야 용도지역이 정해집니다.
관리계획 수립절차가 아무리 짧아도 1년은 걸릴테니, 매립사업의 신속한 진행을 위해 지정특례 제도를 둔 것으로 보입니다.
용도지역 결정.고시특례
매립지가 아닌 지역에는 결정.고시특례가 적용됩니다. 결정.고시특례는 도시지역과 관리지역으로 나누어 살펴봐야 합니다.
도시지역 중에는 어항구역, 항만구역, 택지개발지구, (국가, 일반, 도시첨단)산업단지, 전원개발사업구역(및 예정구역)에 특례가 적용됩니다. 이들 지역은 도시지역으로 결정되고 고시까지 된 것으로 의제합니다. 주의할 점은 위 5가지 구역 안에서도 예외가 있다는 점입니다.
- 어항구역과 항만구역은 도시지역과 연접해야 도시지역으로 의제됩니다.
- 산업단지 중에서 농공단지는 제외됩니다.
- 전원개발사업구역 중 도시지역이 될 수 없는 수력발전은 제외합니다. 송전 변전 시설도 제외됩니다.
관리지역 중에서 농업진흥지역으로 지정된 곳은 농림지역으로 의제합니다. 관리지역 중에서 일부가 보전산지로 지정됐다면 농림지역이나 자연환경보전지역으로 의제됩니다.
결정고시특례는 지정특례와 다르게 고시까지 한 것으로 본다는 차이점이 있습니다.
마치며
위의 2가지 특례는 토지의 효율성을 높이기 위한 절차입니다. 도시군관리계획 수립절차에는 1년에서 그 이상의 시간이 소요되기 때문에 그 기간동안 토지를 사용할 수 없게 되는 불합리한 점이 있습니다. 사업진행을 신속히 해서 토지의 효율성을 높이는 목적에서 특례가 만들어졌다고 생각하면 이해하기 쉬울 거 같습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
(개념을 잡기 위해 아주 간단히 정리한 내용이기 때문에 실무에서 적용하시려면 꼭 관련 규정을 찾아보세요.)
<부동산 공법 시리즈>