부동산 매매 시 내야하는 세금 중에서 가장 큰 부담을 주는 세금은 양도소득세입니다. 세율이 보통은 40%, 많게는 70%이기 때문입니다. 그런데 양도소득세 부담이 크지 않게 느껴지는 이유는 실제로 비과세 혜택을 이용해 실제로 세금 납부를 하는 사람이 많지는 않기 때문이죠. 그래서 양도소득세 관련해서는 어떻게 비과세를 받을 수 있는지 알아두는 게 최선의 절세 방법입니다.
관련 세법이 워낙 자주 바뀌어서 지금 공부를 해둬도 1~2년 후에 바뀔 수 있지만 그 뼈대는 알아두는 게 좋습니다. 양도소득세의 기본적인 내용을 정리해 보겠습니다.
대원칙! 1세대 1주택자 비과세
양도소득세를 실제로 납부하는 사람은 40%에 불과하다는 이야기가 있어요. 취득세는 거의 대부분의 사람들에게 부과되지만, 양도소득세를 실제로 내는 사람이 많지는 않다는 겁니다.
“거주자(1년동안 국내에 183일 이상 주소를 둔 자)가 1세대 1주택 상태에서 2년 보유 요건을 갖추면 양도세는 없습니다”
실제로 양도소득세를 내는 사람이 적인 이유는 ‘1세대 1주택자’의 경우 일정 요건을 갖추면 양도세가 없기 때문입니다. 투자 목적이 아닌 이상 보통은 1채의 집만 가지고 있기 때문에 양도소득세를 낼 필요가 없어요.
1세대 1주택자의 비과세는 일정요건이 필요한데, 바로 보유기간, 거주기간입니다. 2년동안 보유를 했어야 하고요, 조정대상지역에서는 2년 동안 직접 거주를 했어야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
세법은 한 글자, 한 글자 뜯어서 살펴보고 적용해야 합니다. 대표적인 게 ‘1세대’에 대한 이야기입니다.
대표적으로 대학생 자녀가 따로 사는 경우, 30세 미만 자녀가 부모와 함께 생계를 같이하는 경우와 그 반대의 경우, 배우자와 이혼한 경우 등등 워낙 다양한 경우의 수가 있죠. 하나하나 규정과 해석이 나와있긴 한데요, 크게 보면 실제로 따로 살고 경제활동도 따로 하고 있어야 별도의 세대로 봅니다. 함께 살면서 독립된 경제활동을 못하고 있다면 1세대로 보는 경우가 많습니다.
1세대 2주택자의 비과세도 있다!
1주택자는 거의 대부분 양도소득세가 비과세라고 말씀드렸죠. 2주택자도 비과세가 되는 경우가 있습니다. 생각보다 많습니다.
우선, 1세대 1주택자가 일시적으로 2주택을 보유하게 되는 경우인데요. 대표적으로 갈아타기 할 때 내 집을 못팔고 새 집부터 구한 경우가 있죠. 이때는 3년(규제지역은 2년) 안에 기존 주택을 팔면 비과세를 받을 수 있습니다.
비슷한 경우로 상속으로 2주택이 된 경우, 따로 살던 부모님을 합가 동거 봉양하게 된 경우, 혼인으로 2주택이 된 경우 등에도 비과세 혜택이 있습니다.
이쯤에서 제가 강조하고 싶은 부분이 있어요. 고가 주택에 대한 건데요. 비과세를 받더라도 12억이 넘는 주택은 12억원 초과분의 양도 차익에 대해서는 양도소득세가 무/조/건/ 부과됩니다. 서울의 요지에 있는 주택은 대부분 고가 주택이기 때문에 꼭 알아둬야 합니다.
자세한 내용은 상황에 맞게 최신 정보를 찾아보는 걸 추천합니다. 이 포스팅에서 자세히 설명해봐야 나중에 가면 변경된 부분이 생겨서 틀린 정보가 될 수 있어요. 개괄적인 내용만 이해하시길…
주택 임대사업자는 복잡해도 비과세 혜택 있다!
다주택자를 죄악시 하는 심리에 대해 동의하지는 않아요. 하지만, 세법에는 그러한 생각에서 도입된 중과세율이 양도소득세율에 적용돼 있죠.
동시에 다주택자에게도 비과세를 적용받을 수 있는 통로가 있습니다. 주택임대사업자 등록을 한 경우인데요.
거주용 주택 1채를 제외한 여타 보유 주택을 모두 임대주택으로 등록하면, 거주 주택의 양도소득세는 비과세를 받을 수 있습니다. 다만, 아파트를 임대주택으로 허용하지 않는 등 요건이 쫌 까다롭긴 합니다. 하나씩 정리해볼게요.
1. 임대용 주택은 기준시가가 수도권 6억원(지방 3억원)을 넘지 않아야 합니다.
2. 임대용 주택은 의무 임대기간이 5년을 넘어야 합니다.
3. 임대사업자로서 지자체(구청)과 세무서(국가)에 임대등록을 각각해야 합니다.
4. 거주용 주택에 2년 이상 거주했어야 합니다.
대표적인 요건을 정리했고요. 이런 비과세 혜택이 평생 1회만 주어지던 규정이 있었는데, 2025년에 횟수 제한은 삭제됐습니다.
임대사업자의 거주주택 비과세 요건 중 많이 헷갈리는 걸 몇 가지 더 정리하면요.
다가구주택을 보유라면 각호를 모두 임대주택으로 등록해야 하고, 한두개를 임대주택으로 등록하지 않으면 다주택으로 계산합니다. 기준시가는 각호를 개별적으로 판단해 적용합니다. 앞서도 말씀드렸지만 아파트는 임대등록을 못하도록 몇 년전에 개정된 바 있어요. 임대사업자 지위가 기간 경과로 자동 만료되면 그 후 5년 동안 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
마무리
만약 양도소득세에 대해 아무런 배경 지식 없이 이 글을 보셨다면 이해하기 어려울 수 있어요. 저도 며칠 동안 책과 자료 찾아가면서 정리한 건데, 처음엔 무슨 이야기인지 머리가 빙빙 돌더라고요.
그리고 제가 최신 정보를 정리하긴 했는데, 제가 틀렸을 수도 있기 때문에 실제로 양도소득세에 대해서는 꼭 전문가 상담을 받아보시길 추천드립니다.
마지막으로 양도소득세는 주택을 매도하는 사람 중 약 40% 정도가 납부하는 세금이기 때문에 크게 우는 소리, 엄살을 부리기도 어려운 부분이 있습니다. 그래서 직접 공부하면서 절세, 비과세 혜택을 누리시길 바랍니다.
감사합니다.