최근 부동산 시장에서 분양권 투자와 관련된 논란이 지속되고 있습니다. 특히, 손피 거래와 다운계약 방식이 주목받고 있는데, 국세청의 세법 해석이 변하면서 이러한 거래 방식에 큰 변화가 예고되었습니다. 이번 글에서는 손피 거래와 다운계약의 개념을 정리하고, 최근 국세청이 제시한 새로운 입장을 통해 어떤 변화가 일어나는지 살펴보겠습니다.
손피 거래란 무엇인가?
손피 거래는 분양권 거래 시 매도자가 부담해야 할 양도소득세를 매수자가 대신 부담하는 거래 방식입니다. 매도자는 본인이 얻은 프리미엄(P)을 통해 수익을 얻지만, 높은 양도세율로 인해 실제로 손에 쥐는 금액이 크게 줄어들게 됩니다. 예를 들어, 프리미엄이 1억 원일 경우, 66%의 양도세를 납부하면 약 6,434만 원을 세금으로 납부해야 합니다. 이로 인해 매도자는 실익이 줄어들게 되며, 이를 보완하기 위해 매수자가 해당 세금을 대신 내는 구조가 만들어진 것입니다.
이러한 거래는 양도소득세 부담을 매수자가 분담함으로써 매도자는 세후 수익을 확실히 확보하고, 매수자는 실질적인 거래 가격을 낮추는 효과를 얻는 방식으로 활용되었습니다. 다만, 이 과정에서 2차 양도세 문제가 발생했는데, 매수자가 매도자를 대신하여 납부한 금액 역시 매도자의 추가 소득으로 간주되어 다시 양도세가 부과되었습니다.
다운계약의 개념
다운계약은 실제 거래 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 행위를 말합니다. 이는 주로 세금을 줄이기 위한 목적으로 이루어지며, 불법적인 행위로 간주됩니다. 손피 거래와 마찬가지로 세금 회피의 수단으로 사용될 수 있어 국세청의 주요 감시 대상이 되고 있습니다.
국세청의 새로운 입장 변화
기존에는 손피 거래 시 1회만 양도세를 계산하여 세금을 부과하는 방식이 일반적이었습니다.
2923년 12월 내려진 유권해석에서는, “매수자가 해당 매매거래에서 발생하는 양도소득세를 전액 부담하기로 약정한 경우 양도소득세 계산 방법”을 묻는 질의에 대해 국세청은 이렇게 답했습니다. 최초 1회에 한하여 해당 세액을 양도가액에 합산한다고요.
그래서 손피 거래를 하더라도 1회의 양도세만 계산하는 것으로 시중에 알려져 있었죠.
하지만, 최근(2024.11.) 국세청은 세법 해석을 강화하여 손피 거래에서 발생하는 모든 비용에 세금 부담을 추가적으로 계산하는 방식으로 변경했습니다.
이 새로운 해석에 따르면, 단순히 1차 양도세로 끝나는 것이 아니라 2차, 3차, 4차 등 거래가 끝날 때까지 발생 가능한 모든 세금을 끝까지 계산하여 부과하게 됩니다.
이러한 변화는 다음과 같은 주요 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
손피 거래의 실효성 약화
매수자가 추가적인 양도세 부담을 떠안아야 하는 구조가 되면서 손피 거래의 장점이 사라지게 됩니다. 국세청의 새로운 해석에 따라 사실상 손피 거래와 일반 거래의 차이가 없어지게 됩니다.
다운계약 문제와의 연관성 증가
손피 거래는 다운계약과 비슷한 맥락에서 세법 회피 수단으로 간주될 가능성이 높아졌습니다. 이는 국세청이 과세 형평성을 강화하기 위한 조치로 보입니다.
양도소득세 부담 증가
이번 세법 해석 변경은 거래 단계마다 추가 과세를 통해 국가의 세수 증대를 도모하는 목적도 내포하고 있습니다. 이에 따라 매수자와 매도자 모두 세금 부담이 증가하게 되었습니다.
새로운 해석의 적용 시기
새로운 해석은 기획재정부 조세정책과-2048, 2024.11.07.에 따라 적용됩니다. 이미 적용되고 있는 것으로 봐야합니다. 11월7일부터 계약하는 건에 대해 적용할 것으로 보입니다. 이 해석은 새로운 해석 이후의 양도분부터 적용되며, 매수자가 부담하는 양도소득세 전부를 양도가액에 합산하여야 합니다.
위반 시 조치 사항
- 부당과소신고 가산세: 신고 세액의 40% 가산.
- 비과세·감면 배제: 혜택 전면 배제.
- 과태료 부과: 실제 거래 금액의 10% 이하 과태료 부과.