최근 뉴스에 세컨드 홈 구입시 취득세 중과 세율이 적용되지 않는다는 내용이 발표되었습니다. 지방세의 취득세를 개정한 것인데요. 조금 자세히 말씀드리면 1주택 이상인 사람이 지방에 소형 저가주택을 살 때 취득세 중과세율을 계산할 때 고려해야 하는 주택수에 포함하지 않고 제외한다는 게 핵심입니다.
이 내용을 이해하기 위해 취득세 중과에 대한 기본적인 내용을 살펴보고, 중과세율 적용을 받지 않게 된 지방의 소형 저가주택을 정리해드리겠습니다. 그리고 이번 개정의 예외적인 사항에 대해서도 살펴보겠습니다.
취득세 세율과 주택수 관계
에 대해 먼저 정리해 드립니다.
주택을 취득할 때 취득세를 지자체에 냅니다. 취득세율은 1주택자의 경우 6억까지 1%, 6~9억은 1~2%, 9억 초과는 3%대로 정해져 있습니다. 이를 기본세율이라고 하죠.
조정지역에서는 두 번째 주택을 사면 바로 8%의 취득세율이 적용됩니다. 비조정지역에서는 세 번째 주택부터 8%가 적용되고요. 중과세율이라고 하고요, 중과세율은 8%, 12%가 있습니다.
여기서 알 수 있는 것은, 주택수에 따라서 기본세율(1~3%)이 중과세율(8%, 12%)로 뛰어버린다는 거죠. 그래서 주택수를 어떻게 산정하는 지가 매우 중요합니다.
이법 세법 개정으로 주택수를 세는 방법에 대해 개정이 있었습니다. 지방의 소형저가주택을 구입할 때에는 중과세율이 적용되지 않게 하려는 목적이었습니다. 아래에서 좀 더 자세히 알아보겠습니다.
주택수에서 제외되는 ‘소형 저가주택’이란?
우선, 청약 관련 제도에서 소형주택에 대한 기준을 지방세법으로 가져왔습니다. 청약할 때는 소형주택을 한 채 가지고 있을 때 무주택자로 보는 경우가 있습니다. 이때 소형주택 기준이 전용면적 60제곱미터까지이죠.
이런 소형주택 기준을 지방세법의 취득세에 도입했습니다.
개정내용을 살펴보면, 전용 60제곱미터 이하이면서 공시가격 기준(서울, 수도권 6억원 이하, 지방은 3억원 이하)에 부합하면 소형주택으로 봅니다. 이렇게 면적과 가액 기준을 충족하는 주택을 지방세법, 취득세법에서 소형저가주택으로 정의했습니다.
소형저가주택을 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 원시취득하는 경우(신규주택을 최초로 취득하는 경우)에는 취득세 세율 산정할 때 주택수에서 빠집니다. 이 내용이 핵심이죠.
예를 들어, 기존 2주택자가 비조정지역에서 세 번째 주택을 구입하면 바로 8%가 중과되는데, 위의 소형주택을 세 번째로 취득하면 주택수로 카운트되지 않기 때문에 1~3%의 기본 세율이 적용됩니다.
정리하면, 2025년말까지 소형 신축주택을 첫 구매하는 사람에게는 취득세 중과세율이 적용되지 않을 수 있습니다. 그래서 정부와 언론은 이를 두고 “지방에 세컨드 홈 구입을 유도한다”, “지방 부동산 시장 활성화를 위한 것이다”, “인구감소지역으로 낙인 찍힐 가능성이 있다” 등의 해석을 내놓고 있습니다.
주의할 점은?
주의할 점은, 이런 소형주택의 주택수 제외 규정은 개인 간의 유상취득에서만 적용된다는 점입니다. 쉽게 말해 매매를 통한 경우에만 이번 개정 내용이 적용됩니다. 상속, 무상취득의 경우에는 해당하지 않고 기존의 중과세율이 적용됩니다.
또한, 앞서 신축 주택에만 적용된다고 말씀드렸는데 이에 대한 예외 규정이 있습니다. 기축 주택은 중과대상이 되는 게 여전히 원칙인 건 맞는데, 하지만 이번 개정에서 기축소형주택의 경우는 등록임대사업자에 한해서 예외로 두었습니다. 기축소형주택을 등록임대사업자가 취득을 하거나 또는 소형주택을 새로 취득해서 임대사업자 주택으로 등록하면 주택수 카운트를 하지 않을 수 있게 했습니다.
세 번째 주의할 점은, 이번 개정 내용은 아파트에는 적용되지 않습니다. 다세대주택, 다가구주택, 연립주택, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔에 한해 적용됩니다.
네 번째는, 아파트에 적용안된다는 예외의 다시 예외를 두었습니다. 지방에 전용면적 85제곱미터 이하의 완성된 미분양 아파트를 최초로 취득할 때에도 주택수에서 제외했습니다. 지방 미분양 문제를 해소해 건설경기를 살리려는 것으로 보이네요. 면적기준은 85로 고정되어 있고, 취득가격은 수도권 6억 이하이고 지방은 3억 이하여야 합니다.