도시형생활주택은 작은 평형대의 주택을 많이 지으라고 나온 제도입니다. 지금은 당연히 1~2인 가구가 많습니다. 지만, 이런 흐름이 시작되기 전까지는 4인 가구를 위한 20~30평대 아파트가 많이 지어졌었습니다. 그런데 이러한 주택 구성이 변화하는 인구 구조에 부적합하다는 지적이 나왔습니다. 30평대 주택이 1~2인 가구에 부적합하다는 것이었죠. 그래서 정부는 1인 가구를 많이 짓도록 유도하기 시작했습니다. 1~2인 가구가 살기엔 합리적인 주택을, 도시에, 많이 짓도록 하는 유도한 것입니다.
도시형 생활주택과 분양가 상한제
정부가 원한다고 처음부터 건설사들이 작은 주택을 많이 지었을까요? 그렇지는 않았을 것입니다. 이에 정부가 당근을 내놓았죠. 바로 분양가 상한제 적용 배제입니다.
분상제를 적용하지 않게 되면서 건설사 등 주택공급업자 입장에서 도시형생활주택은 마음에 쏙 드는 제도가 됩니다. 실제로 주택을 공급하는 기업입장에서 분양가를 쉽게 높일 수 있다는 점은 어마어마하게 큰 혜택입니다. 기업이 수익을 높게 책정할 수 있으니 얼마나 좋겠습니까. 그래서 한동안 도시형생활주택이 많이 지어졌고, 요즘에도 많이 지어지고 있습니다.
하지만, 일반 투자자의 입장에서 생각하면 다른 이야기가 나옵니다. 주택 소비자인 일반인이나 투자자에게는 가격 하락의 리스크를 갖고 있는 투자하기 부적합한 주택입니다.
일단 분양가 상한제가 적용되지 않기 때문에 도시형생활주택은 보통 분양가가 인근 시세와 같거나 높을 수 밖에 없습니다.
단순히 분양가가 높은 것만이 투자용으로 부적합한게 아닙니다. 앞서 도시형생활주택은 정부가 1~2인 가구를 많이 지으라고 내놓은 정책이라고 말씀드렸습니다. 그래서 실제로 많이 지어졌고, 공급 과다로 가격은 안정되거나 떨어지는 일이 발생했습니다. 정부 입장에선 정책 목표가 어느정도 실현된 것입니다.
그런데 만약 그런 부동산에 투자한 사람이라면, 비싸게 주고 산 물건이 흔해져서 가격이 더 이상 오르지 않는 경험을 하게 될 수 있습니다. 투자자가 아니라 일반 거주자라고 해도 집값이 오르길 기대할 수밖에 없는데, 그런 기대가 실망으로 바뀌게 된 것이죠.
그렇게 도시형생활주택은 짓는 기업이 좋아하고, 투자자들은 외면하는 집이 되어 버렸습니다. 그리고 이런 분위기 속에서 미분양 문제를 부추기는 원흉이 되었습니다.
미분양 늪에 빠진 도시형생활주택
실제로 서울 신촌에서 짓는다고 광고하는 대형 건설사의 V주택은 미분양이 수백 건이 됩니다. 최근 정부가 전매 제한 등 규제를 완화했고, 건설사에서 계약금에 혜택을 주겠다고 대대적으로 광고를 해도 미분양 상태입니다.
2022년 상반기에 분양을 시작했는데 1년이 지나도록 지지부진한 모습입니다. 이 주택의 경우 분양가가 8~9억원 선으로 알려져 있습니다. 아무리 입지가 좋고 고급 자재를 사용했더라도 그 정도 가격이면 인근 브랜드 아파트의 전세가와 비슷합니다. 브랜드 아파트가 아니라면 8억 이하의 전세도 찾을 수도 있습니다. 투자자라면 같은 가격에 조금 더 눈을 높여 대단지 아파트에도 투자할 곳은 널려 있습니다.
그래서 도시형생활주택은 투자에 주의가 필요한 상황입니다.
이번 포스팅에서는 도시형 생활주택이 투자용으로는 부적합하다는 이야기를 했습니다. 감사합니다.