부동산 공법의 시작은 국토계획법입니다. 그중에서도 광역도시계획과 도시군계획을 절차를 이해하는 게 중요합니다. 도시군계획은 도시군기본계획과 도시군관리계획으로 나뉩니다. 이번 포스팅에서는 두 가지 도시군계획의 절차에 대해 알아보고 입안권자와 수립권자, 승인권자와 결정권자에 대해 알아보겠습니다.
광역도시계획은 국가와 지자체가 국토 개발의 방향을 설정하는 것입니다. 일반 시민들의 생활과는 조금 덜 밀접하기 때문에 이 포스팅에서는 생략하겠습니다.
도시군계획의 수립절차
1) 도시군기본계획 : 기초조사 ➝ 공청회 ➝ 지방의회 ➝ 수립 /// 협의 ➝ 심의 ➝ 승인 ➝ 공고
2) 도시군관리계획 : 기초조사 ➝ 공람 ➝ 지방의회 ➝ 입안 /// 협의 ➝ 심의 ➝ 결정 ➝고시
기본 및 관리 계획의 두 가지 절차도를 간략히 정리하면 위와 같습니다. 차이점이 보이시나요? 기본계획에서는 수립권자가 공청회를 거쳐야하고 승인권자의 승인을 받아야 합니다. 관리계획에서는 입안권자가 공람 절차를 밟은 후 결정권자의 결정을 얻어야 합니다. 마지막에 있는 공고와 고시는 거의 비슷한 것입니다.
우선, 공청회와 공람의 차이부터 살펴봅시다. 공청회는 강당이나 큰 회의장에 지역주민과 관계 전문가들이 모여서 논의하는 자리입니다. 공람은 문서를 주민들이 직접 볼 수 있게 공개하는 것입니다.
둘 다 일정한 계획에 대한 주민의 의견을 수렴하는 절차입니다. 공청회는 계획의 방향에 대한 의견을 교환하는 수준이고, 공람은 주민의 재산권에 대한 규제가 어떻게 변경될 지에 대해 구체적으로 확인시킨 후 의견을 듣는 것입니다. 관리계획이 주민들에게 직접적인 구속력(재산권 행사 제한 등)을 갖기 때문에 아주 디테일한 정보를 확인해야할 필요성이 있어 공람을 하게 합니다.
참고로, 위 절차에서 ‘///’으로 표시된 것은 그 앞뒤 절차가 직접 연결된 것이 아니기 때문에 표시했습니다. 수립 및 입안권자는 수립 및 입안의 단계까지 밟은 뒤 마련한 계획을 승인 및 결정권자에게 송부합니다. 그 계획을 송부받은 승인 및 결정권자는 관계기관 협의와 심의의 과정을 밟아 승인 및 결정을 합니다. 협의와 심의는 승인 및 결정 단계에서의 업무라는 거죠. 그래서 ///으로 구분 표시를 했습니다.
수립권자 VS 입안권자
수립과 입안 단계는 실질적으로 비슷한 일을 합니다. 해당 계획을 만듭니다. 그래서 계획을 만드는 지역의 관한 지자체가 수립권자 또는 입안권자가 됩니다. 하지만 수립권자와 입안권자는 작은 차이가 있습니다.
도시군기본계획은 수립권자가 도시 계획을 수립합니다. 특별시장, 광역시장, 특별자치도지사, 특별자치시장, (도 단위 아래의) 시장 또는 군수(이하 ‘특광특특시군’으로 줄입니다.)가 수립권자가 되는 게 원칙입니다. 예외없이 이들만 수립할 수 있습니다.
도시군관리계획의 입안권자 역시 특광특특시군의 장이 하는 걸 원칙으로 합니다. 다만 예외적으로 국토부장관과 도지사도 입안권자가 될 수 있다는 차이가 있습니다. 또한 주민이 입안권자에게 입안을 제안할 수 있는 제도가 마련돼 있다는 점도 차이입니다.
수립권자와 입안권자가 계획을 수립하기 위해서는 기초조사를 하고 의견청취 절차를 밟아야 합니다. 큰 틀은 같지만 약간의 차이가 있습니다. 기본계획의 기초조사에는 토지적성평가와 재해취약성검토를 해야 하고, 관리계획의 기초조사에서는 여기에 더해 환경성검토까지 추가됩니다.
공청회와 공람에 대해서는 앞서 말씀 드렸습니다. 지방의회라고 적은 부분은 의회의 의견도 반드시 들어야 하기에 절차에 포함됩니다.
승인권자 VS 결정권자
도시군기본계획의 승인권자는 광역지자체라고 생각하면 쉽습니다. 앞서 특광특특시군이 수립권자였는데, 이중 광역 지자체인 특광특특은 자신이 만든 계획을 승인할 수 있는 권한이 있습니다. 시군은 도지사의 승인을 얻어야 합니다.
도시군관리계획의 결정권자는 조금은 복잡합니다. 특광특특은 직접 결정합니다. (도 단위 아래에 있는, 수원과 같은)대도시 역시 직접 결정할 권한이 있습니다. 대도시 외의 시 또는 군은 도지사의 결정을 얻어야 합니다. 그리고 국토부장관과 도지사가 수립한 계획은 국토부장관이 결정합니다.
비교적 최근에 개정된 내용이 있습니다. 지구단위계획과 관련된 계획을 시장 또는 군수가 수립하면 그 시장 군수가 직접 도시군관리계획을 결정할 수 있습니다. 관리계획의 결정권자에 시군은 없었는데, 지구단위계획과 관련해 결정권자로 포함됐습니다.
그리고 한가지 더 짚고 넘어간다면 국토부 장관이 관리계획을 수립해 결정하는 대상을 알아둬야 합니다. 국토부 장관이 직접 입안한 계획이거나 개발제한구역은 국토부장관만 결정할 수 있습니다. 또, 국가 계획과 관련한 시가화조정구역에 대한 내용도 국토부 장관이 결정합니다. 수산보호구역에 대한 사항은 해양수산부장관이 결정하는 것도 예외적인 부분입니다.
마치며
부동산 공법에 대한 내용은 아무리 쉽게 정리하려고 해도 쉽지 않습니다. 큰 틀과 세부적인 내용을 아울러 규정하고 있기 때문에 내용이 많을 수 밖에 없습니다. 모든 내용을 완전히 파악하려고 달려들기보다 큰 틀을 파악한 후 디테일한 내용은 그때그때 관련 규정을 찾을 수 있는 정도의 실력만 갖추어도 될 거라고 생각합니다. 감사합니다.