이번 포스팅은 도시개발사업의 수용방식과 환지방식의 중요 부분을 정리했습니다. 실제 사업에서 안 중요한 부분은 없죠. 그런데 공인중개사 시험에서는 몇 가지 부분이 자주 출제되다 보니 꼭 알고 있어야 합니다. 공부하면서 꼭 알아야 할 내용을 정리했으니, 도움이 되시길 바랍니다.
앞서 도시개발구역의 지정과 도시개발구역의 해제에 대한 내용도 포스팅해 둔 것이 있으니 함께 참고하시면 좋을 거 같습니다.
본격적으로 도시개발사업에 대해 공부해 볼까요?
수용방식 도시개발사업 포인트 3
공취법상 사업인정 간주 시기 :
수용방식 도시개발사업을 제외한 사업들은 실시계획에 대한 인가를 받았을 때 비로소 사업인정을 받은 것으로 본다. 하지만 수용방식 도시개발사업은 구역지정할 때 개발계획 작성과 함께 토지세부목록을 제출하게 되어 있다. 이 토지세부목록이 고시된 때에 공취법상 사업인정을 받은 것으로 본다.
이런 차이점은 수용방식의 특징에 기인한 것이다. 수용방식은 시행자가 땅을 매입해야 하는데, 개발계획이 발표된 이후에는 땅값이 상승하게 되어 시행자 입장에선 부담으로 작용한다. 이런 사유로 사업인정 시기를 다른 개발방식에 비해 앞당겨서 인정해주는 것이다. 시행자가 조금이라도 저렴하게 땅을 매입해서 개발을 하고, 이를 다시 저렴하게 재판매할 수 있도록 하기 위한 목적이라고 보면 된다.
토지상환채권 :
수용방식의 시행자는 토지상환채권을 발행할 수 있다. 시행자가 일시에 많은 자금을 들여 토지 매입을 하는 게 어려운 경우에 대비하기 위해 채권발행을 허용하고 있다. 토지 소유자가 원하는 경우 토지 매도 비용을 사업 완료 후의 토지 또는 건물로 지급하는 것을 허용하고 있다. 다만, 민간시행자가 이 채권을 발행할 경우 지급보증을 해야 하고, 발행규모는 분양대상 토지 또는 건물의 50%를 초과할 수 없다.
또한, 기명식 채권이라는 점도 중요하다. 채권 자체는 거래가 가능하지만, 사업완료 후 토지나 건물을 받기 위해서는 채권의 명의를 꼭 이전해야 한다. 이를 간략히 명의 이전이 되어 있지 않으면 발행자 및 제3자에게 대항할 수 없다고 표현한다. 그밖에, 채권 이율은 발행자가 정하고, 질권 대상으로 활용이 가능하며, 지정권자의 승인으로 발행이 가능하다는 점도 알아두자.
수용방식에 따른 조성토지 및 원형지 공급 :
시행자는 사업이 끝난 후 조성토지를 공급할 때 그 계획서를 지정권자에게 승인받아야 한다. 원칙적으로 경쟁입찰 방식으로 공급해야 하는데, 추첨 방식으로 공급하는 경우를 알아둬야 한다. 추첨방식을 할 수 있는 경우는 네 가지다. 4가지는 국민주택규모 이하의 주택건설용지, 공공택지, 단독주택용지, 공장용지이다. 학교용지, 토지상환책권에 의한 용지 등은 수의계약으로 공급할 수 있다.
공급가격은 감정가격으로 하되, 학교용지로 공급하는 경우 등은 감정가격 이하로 정할 수 있다.
토지공급의 또다른 방식이 있다. 원형지를 공급하는 것이다. 시행자는 사업완료 전에 매입 토지를 원형 그대로 매도하는 것으로, 국가, 지자체, 공공기관, 지방공사, 공모 당선자, 학교나 공장으로 직접 사용하는 자에 한해 매입할 수 있다. 정부출연기관은 원형지 매입을 할 수 없다는 점에 주의하자. 원형지를 매입한 원형지개발자는 일정 기간 안에 원형지를 다시 매각할 수 없다. (지자체와 국가는 매각할 수 있다) 일정기간은 원형지 공사완료일 후 5년과 원형지공급계약일부터 10년 중 빠른날을 말한다.
원형지에 대한 공급계약을 해제할 수 있다는 규정도 알아둬야 한다. 원형지 개발사업에 미착수하거나, 착수 후 지연하거나, 전매하거나, 계획을 위반한 경우에 해제될 수 있다.
환지방식 도시개발사업 포인트 3
환지계획 인가 :
도시개발법에서 환지계획을 제외한 다른 계획들은 모두 지정권자가 인가를 한다. 지정권자는 도시군개발계획의 결정권자인 국토교통부장관, 시도지사, 대도시장입니다. 그런데 환지계획은 인가권자가 특별자치도, 시군구입니다. 이 부분에 차이가 있기 때문에 시험에서 자주 묻는 부분입니다.
환지처분 공고 :
도시개발사업 공사가 끝나면 시행자는 지체없이 관보 또는 공보에 이를 공고하고 관계 서류를 일반인에게 14일 이상 열람시켜야 합니다. 공람기간이 끝나면 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나, 지정권자가 시행자였다면 준공검사를 생략할 수 있습니다.
시행자가 준공검사를 받았거나, 지정권자가 시행자로 공사완료공고를 한 경우에는 60일 내에 환지처분을 해야 합니다. 시행자는 환지계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 환지처분 공고를 해야 합니다. 이 공고된 날의 다음날 소유권과 청산금이 확정되고, 공고일부터 14일 내에 환지등기해야 대항력이 생깁니다.
환지의 종류 :
토지 소유자가 도시개발사업 전에 100평의 땅을 가지고 있었다고 가정해보죠. 사업 후에 얼마만큼의 땅으로 받을 수 있을까요? 보통 감보율이라는 것을 적용해서 받을 땅의 크기가 정해집니다. 만약 감보율이 50%라면 50평만 받는 것입니다. 그런데 실제로 받는 땅이 50%에 못미치는 경우가 있을 수 있고, 반대로 50%가 넘는 경우도 생길 수 있습니다.
50%에 딱 맞게 받으면 적응환지, 50% 미만이면 감환지, 넘으면 증환지라고 합니다. 감환지의 경우 손실보상금을 추가로 받게 됩니다. 증환지로 받은 토지소유자는 초과부분을 부당이득금으로 보고 반환해야 합니다. 땅으로 환지 받지 않겠다고 신청할 수도 있는데, 이때에는 임차인의 동의를 얻어야 합니다. 토지를 건물로 받는 경우는 입체환지라고 합니다. 이 부분은 개념을 알고 간단히 계산을 할 수 있으면 됩니다.