내용도 복잡하고 암기할 것도 많은 공인중개사 시험 부동산공법 과목에 대한 내용 중 자주 출제되는 부분을 하나 소개해드립니다. 부동산 공법 과목은 법의 모든 내용을 암기하려고 하기보다는 자주 출제되는 부분을 집중적으로 공부해서 과락을 면하고 60점 이상을 얻는 것으로 목표를 설정하는 게 전략적인 수험 방법입니다. 그에 맞춰 도시개발구역 지정에 대한 이야기를 정리해보았습니다. 머리글자만 따서 암기하다 보면 내용 파악에 소홀해 질 수 있습니다. 그럴 때 읽어보면 도움이 될 수 있게 정리해보았습니다.
도시개발구역 지정권자
도시개발구역은 도시개발법이라는 특별법에서 다루는 내용입니다. 하지만 그 지정은 도시군관리계획에서 정하게 되어 있고, 도시군관리계획은 도시개발법의 상위법인 국토계획법에서 다루는 내용입니다. 따라서 도시개발구역의 지정권자는 도시군관리계획의 결정권자와 같다고 보면 됩니다.
간단히 정리하면, 도시개발구역의 지정권자는 원칙적으로 시도지사 및 인구 50만 이상의 대도시장입니다. 예외적으로 국토부장관도 지정할 수 있는데, 국토부장관이 지정권자가 되기 위해서는 5가지 요건 중 하나에 포함되어야 합니다. 이 부분이 중요합니다. 5가지 요건은 △국가계획에 연계된 경우 △중앙 행정기관의 요청이 있는 경우 △공공기관 또는 정부출연기관이 면적 30만 제곱미터 이상을 지정토록 제안한 경우 △둘 이상의 시도 또는 대도시가 걸친 계획인데 그들 기관에서 협의가 성립하지 않은 경우 △기타 천재지변으로 긴급한 상황입니다. 이 부분이 공인중개사 시험에서 중요하게 다뤄 집니다.
도시개발구역 지정의 면적 요건
도시개발구역으로 지정되기 위해서는 면적이 중요한 기준이 됩니다. 용도지역별로 면적이 구분됩니다. 이 글을 보시는 분이라면 용도지역이 어떻게 나뉘는지 정도는 알 거라 생각하고 그에 대한 설명은 생략합니다. 아래에 용도지역별 면적 요건을 정리해 보겠습니다.
- 주거지역, 상업지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역 : 1만 제곱미터
- 공업지역 : 3만 제곱미터
- 도시 바깥 지역 : 30만 제곱미터
- 보전녹지지역 : 어떤 경우에도 도시개발구역이 될 수 없습니다.
한 가지 짚고 넘어가야 할 내용이 있습니다. 도시 바깥 지역은 넓은 범위로 개발구역을 지정하라는 취지에서 30만 제곱미터 이상의 면적요건을 요구합니다. 기반시설을 설치하기 위해서는 그 정도 범위가 있어야 비용 투입에 정당성이 있다는 뜻으로 해석됩니다. 그런데 만약 도시개발구역으로 지정하려는 지역에 초등학교 용지가 확보돼 있거나, 4차선 도로가 있는 경우에는 30만 제곱미터 기준이 10만 제곱미터로 완화됩니다. 이 부분 역시 공인중개사 공법 시험에서 많이 물어보는 부분입니다.
추가로, 면적제한 없이 도시개발사구역을 지정할 수 있는 곳들이 있습니다. 취락지구로 지정된 지역, 개발진흥지구로 지정된 지역, 지구단위계획구역으로 지정된 지역, 국가균형발전을 위해 중앙행정기관과 협의로 국토부장관이 지정한 지역은 면적 제한 없이 개발사업을 할 수 있습니다.
구역 지정과 동시에 개발계획 수립해야
도시개발구역을 지정하려면 개발계획을 수립하여야 합니다. 계획수립과 구역지정을 동시에 하는 것으로 해석됩니다. 이건 원칙입니다. 그러면 예외도 있다는 겁니다. 예외적으로 도시 바깥 지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역, 도시개발구역 면적 중 주거상업공업 지역이 30% 이하인 지역은 동시에 계획수립을 하지 않아도 됩니다.
‘환지방식’의 도시개발사업을 추진한다는 개발계획을 수립하려면 주민들의 동의를 받아야 합니다. 이때 동의요건은 토지면적의 3분의 2이상과 토지소유자 총수의 2분의 1이상의 동의를 받아야 합니다. 다만, 국가나, 지자체, 조합이 환지방식을 적용할 때에는 동의를 받지 않아도 됩니다.
도시개발구역 지정절차
간략한 도시개발사업 진행 절차를 도식화한 후 추가로 설명을 해보겠습니다.
기초조사 →공람 또는 공청회 → 협의 → 심의 → 지정 고시 → 공람
- 공람은 무조건 거쳐야 하는 절차입니다. 일간신문과 지자체 홈페이지에 공람기간 등을 공고하고 14일 이상 반드시 공람시켜야 합니다. 도시개발사업을 시행하려는 면적이 100만 제곱미터가 넘으면 공청회 역시 반드시 해야 합니다. 만약 면적이 10만 제곱미터가 안넘으면 일간신문 등에 공고하는 절차는 생략할 수 있습니다.
- 도시개발사업이 지정 및 고시되면 해당 지역은 도시자역 및 지구단위계획구역으로 결정 고시된 것으로 의제합니다. 이미 지구단위계획구역이거나 취락지구인 경우에는 의제하지 않습니다.
개발구역으로 지정되면 개발행위가 제한됩니다. 대수선과 용도변경을 포함한 건축행위, 물건 쌓기, 토지형질변경, 토석채취, 토지분할, 죽목 벌채 식재 등 행위를 하려면 시도지사나 시장 군수의 허가를 받아야 합니다. 지정 당시 이미 사업에 착수한 자는 30일 내 신고만 하고 계속할 수 있다는 예외도 있습니다.
도시개발법의 도시개발구역 지정과 사업진행 절차에 대해 알아봤습니다. 조금 공부가 된 분들이 보면 요점 파악할 수 있을 내용입니다. 처음 보는 분들이라면 조금 어려울 수도 있을 거 같습니다. 조금이나마 도움이 됐기 바랍니다. 감사합니다.