도시개발구역 해제 및 개발계획 수립 시기 (부동산 공법)

공인중개사 시험의 부동산 공법 과목 중 도시개발법에 대한 내용을 살펴보겠습니다. 이번 포스팅에서는 도시개발구역의 해제와 관련한 내용입니다. 시험에서는 해제의 사유와 해제의 효과 등에 대해 정리해보겠습니다.

도시개발구역의 해제 요건

해제 요건을 알아보기 전에 도시개발 절차를 아주 간략히 살펴봐야 합니다. 도시개발사업 구역을 지정할 때 원칙적으로 개발계획을 동시에 수립해야 하는 점에 대해서는 직전 포스팅에서 언급해 드렸습니다. 예외적으로 개발계획을 구역 지정 이후에 할 수 있는 경우도 있습니다. 이렇게 원칙과 예외의 크게 2가지 절차로 나누어 살펴봐야 도시개발구역의 해제에 대해 이해할 수 있습니다. 아래 표를 잠깐 살펴보십시오.

<동시 수립 (구역지정 + 계획수립) >

개발구역 지정 + 개발계획 수립 →→→→ 실시계획 → 1. 인가 →→→→ 완료 (2. 수용방식인 경우 / 3. 환지방식인 경우)

< 구역지정 후 계획수립 >

개발구역 지정 → 4. 개발계획 수립 →→→ 실시계획 → 5. 인가

글자 앞에 숫자를 써 넣은 것이 보이시나요? 그 부분이 핵심입니다.

1번, 4번, 5번에 대해 먼저 말씀드리겠습니다. 동시 수립을 한 경우, 시행자가 실시계획을 짜서 3년 이내에 인가를 받아야 합니다. 개발계획을 나중에 수립하는 경우에는 구역지정 후 2년내에 계획을 수립해야 하고, 실시계획은 3년 이내에 인가 신청을 해야 합니다. 만약 도시개발사업 구역이 330만 제곱미터를 넘으면 4번과 5번의 기간이 각각 5년씩으로 늘어납니다.

이 기간이 다 채우고도 개발계획이 수립되지 않거나 실시계획을 인가받지 못했다면 기간 경과 다음 날 도시개발구역은 해제된 것으로 봅니다. 용도지역 및 지구단위계획구역은 도시개발구역 지정 전의 것과 같게 환원됩니다.

2번과 3번에 대해 말씀드립니다. 도시개발사업은 수용방식과 환지방식으로 나뉩니다. 수용방식인 경우에는 공사완료 공고일의 다음날, 환지방식인 경우에는 환지처분 공고일의 다음 날 도시개발구역이 해제됩니다. 이때에는 사업이 완료됐기 때문에 용도지역 등이 사업 전의 것으로 환원되지 않습니다.


개발구역 지정 후 계획 수립이 가능한 지역

한 가지 더 짚고 넘어 가겠습니다. 위 표로 4번에 해당하는 부분입니다. 개발계획의 수립을 조금 천천히 해도 되는 예외적인 절차의 이유에 대한 이야기입니다. 개발계획을 구역지정보다 늦게 할 수 있는 경우는 ‘미개발지역이기 때문에 계획할 내용이 많은 땅’이라고 이해하시면 됩니다. 도시개발법에서는 다음과 같은 경우를 예외로 규정하고 있습니다.

  1. 자연녹지지역, 생산녹지지역
  2. 도시자역 이외의 지역
  3. 주거, 상업, 공업 지역의 면적 합계가 도시개발구역 전체의 30% 이하인 지역
  4. 국토부 장관이 중앙행정기관의 장과 협의해 도시개발구역으로 지정하려는 지역(자연환경보전지역 제외)
  5. 계발계획 공모를 한 지역

공인중개사 시험에서는 구역 지정 후 계획 수립이 가능한 지역에 대한 기출 문제가 많습니다. 암기를 해야 할 부분입니다만, 개발이 덜 된 지역은 계획 짤 시간을 많이 준다고 이해하면 어렵지 않게 외울 수 있을 것입니다.

이번 포스팅은 여기까지 마치겠습니다. 감사합닏.

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