우리가 쉽게 보는 아파트 같은 공동 주택은 크게 정비법과 주택법을 근거로 지어집니다. 그 중 주택법은 민간이 중심이 되어 아파트 등 대규모 공동 주택을 지을 때 적용합니다. 지방자치단체가 중심이 되어 추진할 때에는 정비법을 주로 따르는 것과 차이가 있습니다.
아파트를 지을 때 적용하는 법률이 위의 두 가지 외에도 매우 다양한 법률이 있습니다. 일반인들이 이해하는 수준으로는 설명하기 위해 주택법을 중심으로 포스팅 해보겠습니다. 공인중개사 시험 주택법의 내용과도 관련된 내용입니다.
알박기란
알박기라는 말이 당연히 공적인 용어는 아닙니다. 하지만 부동산에 관심이 전혀 없어도 알고 있는 단어입니다. 어떤 지역이 개발될 때 사전에 정보를 얻어 개발 지역 내 토지를 미리 사두고 높은 시세에 되팔려고 버티기 하는 땅을 말합니다.
시가 1억 짜리 땅을 20억에 사라며 버티는 식입니다. 말도 안되는 호가에 사업주체가 매입을 미루게 됩니다. 알박기한 자는 시간이 갈수록 사업주체가 더 많은 보상을 해줄 거라 기대하는 거죠.
이런 알박기로 인해 집이 지어지기만을 기다리는 많은 사람들이 있습니다. 입주 일자가 늦어질 수록 건설사 뿐만 아니라 일반인들에게도 피해를 주는 행위가 바로 알박기입니다.
그래서 알박기를 막기 위한 제도적 장치가 주택법에 마련되어 있습니다. 아래에 계속 설명해 보겠습니다.
알박기 방지를 위한 매도청구 제도
매도청구는 사업주체가 알박기 한 자에게 “나한테 팔아라”라고 요구할 수 있는 권리를 법률로 정해둔 것입니다. 이 요구를 받은 알박기한 자가 이에 거부할 경우 사업주체는 법원에 매도청구소송을 할 수 있습니다. 법에 매도청구를 허용해 놨으니, 재판에선 “팔아라”라고 판결이 나겠죠. 이렇게 알박기한 자는 흥정이나 소송에서 불리한 상황에 처해질 수 있습니다.
조금 딱딱하게 설명하면 이렇습니다. 사업주체는 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지와 건축물의 소유자에게 해당 대지와 건축물을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다.
매도청구 요건
주택법의 매도청구는 크게 두 개로 구분해 볼 수 있습니다. 사업주체가 대지의 사용권원(소유권 또는 사용권)을 80% 이상 확보한 경우와 95% 이상 확보한 경우입니다.
우선, 95% 이상의 토지 사용권원을 확보했다면, 5%의 모든 토지 소유자에게 매도청구할 수 있습니다.
80% 이상을 확보했다면 사업 시작일(정확히는 지구단위계획구역 결정고시일) 10년 이내에 땅 주인이 된 사람에게만 매도청구를 할 수 있습니다. 이때 땅 주인이 상속받은 땅을 가지고 있는 경우, 피상속인(돌아가신 부모 등)의 보유기간까지 합산해 판단합니다.
매도청구 진행 과정
위에서 설명한대로 80%, 95%의 사용권을 확보한 사업주체는 토지 소유자와 3개월 이상 협의를 진행합니다.
양 당사자의 핵심 쟁점은 당연히 토지 가격일 것입니다. 이때 기준은 시가를 기준으로 합니다. 공시지가나 감정평가액 보다 시가가 높기 때문에, 그리고 토지 소유자의 재산권을 어느 정도는 보호해주기 위해 법률이 시가로 정한 걸로 보입니다.
이렇게 시가를 기준으로 협의를 진행했으나 3개월 후에 협의가 성사되지 않으면, 사업주체는 법원에 매도청구 소송을 제기할 수 있습니다. 사업주체도 민간인이기 때문에 타인의 재산권을 바로 뺏어(수용) 올 수는 없습니다. 그래서 법원의 판결을 얻어내고 그것을 근거로 토지수용의 권리와 효과를 얻을 수 있습니다.
만약, 마지막까지 소유자를 확인할 수 없는 경우라면 사업주체는 감정평가액을 법원에 공탁해 매도청구를 한 것으로 사업을 추진할 수 있습니다.
이번 포스팅은 주택법의 매도청구 관련 규정을 간략하고 쉽게 풀어봤습니다. 조금이라도 도움이 되셨길 바랍니다.