민간주택임대사업자(주임사)는 임대보증금보증을 가입해야 합니다. 제도가 꽤 복잡한데요, 특히 단독주택이나 다가구주택은 꼭 HUG(주택도시보증공사)에서 가입해야 합니다. 단독/다가구 주택을 임대주택으로 하는 경우 임대보증금보증을 어떻게 가입하는지, 가입이 면제되는 경우 등에 대해 알아보겠습니다.
내 건물이 단독/다가구인지 확인하는 방법
상가주택, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 빌라 등등 우리가 집을 부르는 이름이 참 많습니다. 사회적으로 통용되는 용어와 법률용어가 혼재되어 있어서 더 헷갈립니다.
주택에 대한 용어를 정확히 말씀드리려면 여러가지 설명할 게 참 많아요. 이 포스팅을 그게 중요한 게 아니니 설명을 생략할 게요.
내 건물이 단독주택, 다가구주택에 해당하는지 알아보기 위해서는 건축물대장의 갑구를 확인해 보는 게 가장 정확하고 빠릅니다. 아래 사진처럼 확인할 수 있습니다.
건축물대장은 정부24에서 확인할 수 있습니다. 구청 등에 제출용이 아니라면 열람만 해서 확인할 수 있어요.
임대보증금보증, 꼭 HUG에서 가입해야 할까?
공인중개사나 구청에서 임대보증금보증을 가입해야 한다고 이야기를 들으셨나요? 그렇다면 일단 우리은행 등에서 가입할 수 있다고 안내받으셨을 수 있어요. 저도 그랬어요.
그런데, 은행에서는 공동주택에 대해서만 임대보증금보증 업무를 취급합니다. 아파트, 오피스텔, 연립주택, 다세대주택 등 구분등기가 된 집합건물만 보증업무를 합니다.
단독주택, 다가구주택의 경우엔 반드시 HUG에 직접 방문해 상담과 가입을 받아야 합니다. 이게 참 복잡해요. (이 포스팅의 주제이기도 하죠.)
이 일에 대해 경험이 있거나 스스로 공부를 한 후에 스스로 HUG에서 보증가입을 할 수도 있어요. 불가능한 건 아닙니다.
하지만 처음하는 경우엔 진짜 복잡하게 느껴집니다. 구비서류가 10개가 넘어서 진짜 복잡하게 느껴집니다. (이 포스팅 맨 아래 사진 참조)
너무 어려워서 HUG에 전화로 문의를 해보기도 했습니다. 그런데, 단독주택이나 다가구주택의 임대보증금보증 상담은 전화상담이 안된다고 하더라고요. 통화가 끝나고 관할 지사의 위치와 영업시간 등에 대해 문자로 보내주었어요. 직접 방문상담 받으라고…
진짝 피곤했습니다.
임대보증금보증, 꼭 가입해야 할까?
임대보증금보증은 기본적으로 모든 임대사업자의 의무입니다. 시군구청에 임대주택을 등록하고, 세무서에 임대사업자까지 등록을 했다면 임대보증금보험은 꼭 가입해야 합니다.
다만, 보증 가입이 면제되는 경우가 있어요. 규정은 아래와 같이 나옵니다.
1. 임대보증금이 「주택임대차보호법」 제8조제3항에 따른 금액 이하이고 임차인이 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니하는 것에 동의한 경우
2. 임대사업자가 「공공주택 특별법」 제45조의2에 따라 기존주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하는 경우로서 해당 공공주택사업자가 보증 가입 등 임대보증금 회수를 위하여 필요한 조치를 취한 경우
3. 임차인이 보증회사 및 이에 준하는 기관에서 운용하는 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입하였고, 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우
좀 어렵죠. 이 설명 말고 제가 의무가입 면제된 경우를 말씀드려볼게요.
단독/다가구 주택의 임대보증금보험 의무가입 면제 사례
임대보증금보증은 임대보증금이 주택가격의 60% 미만이면 가입의무가 없습니다. 이때 ‘임대보증금’, ‘주택가격’의 판단은 공동주택과 단독주택이 조금 다릅니다. 단독주택을 중심으로 이야기해볼게요.
기본적으로 주택가격은 공시가격의 130~190% 수준으로 판단합니다.
단독주택, 다가구주택의 경우엔 공동주택보다 넉넉한 비율을 적용합니다. 단독/다가구의 공시가격이 9억원 미만이라면 공시가격의 190%를 주택가격으로 봅니다. 9억 이상 15억 미만이면 180%, 15억원 이상이면 160%를 주택가격으로 봅니다.
임대보증금 부분도 헷갈릴 수 있는데요. 다가구 주택의 임대보증금 판단도 일반적인 경우와 조금 다릅니다. 다가구주택이라면 모든 세대의 임대보증금을 합산합니다. 만약 상가주택인 경우라면 상가 부분의 임대보증금까지 합산합니다.
예를 들어 1층 음식점이고 2층과 3층에 총 4개 세대를 임대주택으로 등록한 경우를 가정해 볼게요. 이 주택의 개별주택공시가격이 8억원이라면, 보증 가입 시 주택가격을 15.2억원(8억원의 190%)으로 봅니다. 그리고 1층 보증금과 2, 3층의 4개 세대 임대보증금을 모두 합산한 금액을 확인합니다.
확인한 금액이 15.2억원의 60%인 9.12억원이 넘지 않으면 임대보증금보증 가입은 의무가 아닐 수 있는 거죠.
마무리
단독주택이나 다가구주택은 임대보증금보험 가입하는 게 공동주택의 경우와는 다릅니다.
가격 산정, 보증금 판단에서 차이가 있어요.
공동주택은 시중은행 중 몇 곳에서 보험 가입이 가능하지만, 단독/다가구 주택은 HUG 관할 지사에서만 가입이 가능하다는 점도 큰 차이입니다.
끝으로 사진 한 장 올리면 글을 마무리할게요. 허그에서 가입할 경우엔 아래 사진이 구비서류입니다. 골치가 많이 아프실 겁니다.
