내 집을 팔면 양도소득세가 얼마나 나올까요? 이사를 준비하는 과정에서 꼭 한번 궁금해지는 부분입니다. 이런 분들을 위해 국세청 홈택스에서는 양도소득세를 미리 계산해 볼 수 있는 서비스를 제공하고 있습니다. 세법의 여러 규정을 하나하나 알지 못해도 양도소득세를 미리 계산해 볼 수 있어요. 아래에서는 최대한 간단하게 1가구 1주택, 아파트를 매도하는 상황을 중심으로 모의 간편 계산기 활용방법을 알아보겠습니다.
양도소득세 미리계산(모의계산) 찾아보기
양도소득세 모의 계산 메뉴를 찾는 방법은 다음과 같습니다.
- 우측 상단 [세 줄] 클릭!
- 전체 메뉴 왼쪽 하위 메뉴 중 [세금신고] 클릭!
- [양도소득세 신고] – [모의계산] – [양도소득세 자동계산] 클릭!
홈택스 홈페이지가 개편되어서 첫 화면에서 메뉴를 찾기 어렵습니다. 오른쪽 맨 위에 있는 ‘전체 메뉴’에서 찾는 걸 추천합니다. 위의 순서로 메뉴를 찾아보세요. 그러면 아래 사진과 같은 화면이 나옵니다.
혹시 이게 어렵다면 검색창에 ‘양도소득세 자동계산’이라고 검색하면 첫 번째 메뉴를 눌러주세요. 아래 사진과 같은 화면이 나옵니다.
양도소득세 미례(모의)계산 메뉴 이해하기
위에 말씀드린 대로 메뉴를 찾으면 아래 사진과 같은 메뉴가 나옵니다.
슬슬 모르는 용어가 나오기 시작합니다. 간단히 말씀드려볼게요.
맨 왼쪽에 3개 항목이 있죠. 첫번째, ‘양도가액 취득가액 모두 알고 있는 경우’는 거래하는 집을 내가 ‘산 가격’과 ‘파는 가격’을 모두 알고 있는 경우를 말합니다. 모의 계산을 하는 것이니 파는 가격이 확정되지 않았어도 임의로 입력하여 계산해 볼 수 있습니다. 두번째 ‘취득가액을 모르는 경우’는 내가 산 가격을 모르는 경우를 말하고요. 세번째, 계산 내역 조회는 예전에 계산해봤던 내역을 불러오기 할 때 이용합니다.
이제, 가운데 항목입니다. 요즘 내가 사고 파는 아파트 가격을 대부분 알고 계실 거 같아요. 그러면 ‘양도가액 취득가액 모두 알고있는 경우’의 하위 메뉴를 살펴봅니다. ‘양도소득세 간편계산(1개 부동산 양도)’ 는 말 그대로 아파트 한 채를 팔 때 계산해보는 거고, 대부분 이 항목을 이용하면 됩니다. ‘부동산, 분양권, 시설물이용권, 주식 양도 시 계산’ 항목은 아파트 이외의 것들을 계산해 볼 때 사용하면 될 거 같고요.
‘부동산 등기자료를 활용하여 계산’ 항목은 내 이름으로 등기된 자료를 바탕으로 계산한다는 겁니다. 부동산 사무실에서 계약을 체결하고 등기부등본에 내 명의가 찍혔을 때 이용하는 메뉴입니다. 그래서 이 항목만 홈택스 로그인이 꼭 필요합니다. 맨 오른쪽에 로그인이 필요하다는 표시 보이시죠?
1세대1주택 아파트를 판 상황을 가정하고 양도세를 알아본다면 맨 위에 있는 ‘계산하기’ 파란 버튼을 클릭하세요.
진짜 본론! 양도소득세 간편 계산
입력할 정보가 많습니다. 양도소득세 계산을 위해서는 이것저것 챙겨둬야 할 정보가 많아요.
내 집을 산 매매계약서, 판 매매계약서, 등기비용 영수증(법무사비용+취득세), 중개수수료 영수증, 리모델링을 했다면 영수증 등등을 준비해 둘 것을 추천합니다.
위 사진을 보면 알 수 있듯이 양도일, 취득일, 양도가액, 취득가액, 취등록세, 법무사비용, 중개수수료 등을 입력하는 란이 있어요. ‘*’표시가 없는 것은 비워도 되지만 절세를 위해서는 입력하는 게 유리합니다.
각 항목별로 오른쪽에 설명이 달려 있어서 어렵지는 않은데, ‘자본적 지출액’ 항목은 좀 헷갈릴 수 있어요. 리모델링을 했어도, 가치 증가나 용도 변경에 도움이 안되었다고 판단되면 인정되지 않을 수 있습니다.
그리고 위 메뉴 중에서 대부분은 영수증이 있어야 깔끔하게 인정되기 때문에 부동산 계약서에 동봉된 여러 영수증을 버리지 말고 모아 두셔야 해요.
이게 끝이 아닙니다.
기타사항인데요. 위 항목들을 모두 입력한 후에 진행하세요.
미등기 양도인지, 상속받은 것인지, 비사업용토지인지를 물어봅니다. 아파트를 사서 파는 일반적인 상황이라면 모두 아니오를 체크하세요.
네번째는 ‘예’를 누르는 게 좋은 겁니다. 1세대 1주택으로 비과세를 받는 분들은 ‘예’를 누르세요. 다만, 파는 가격이 12억원을 넘는다면 아래 항목에서는 ‘과세대상 양도차익 계산기’를 눌러서 진행하셔야 합니다.
다음으로 ‘장기보유특별공제 계산기’는기본 정보에서 계약일을 입력해야 산정되어 나옵니다.
다주택자라면 아래 두 항목은 꼼꼼히 확인해서 체크하시고요.
모든 정보를 입력했다면 ‘세액 계산하기’ 메뉴를 눌러서 양도소득세 예상 금액을 확인할 수 있습니다. 참 쉽쥬~?
홈택스의 양도소득세 자동계산 서비스는 전자신고까지 바로 이어지지는 않습니다. 양도소득세 신고는 전자신고를 하거나 세무서에 방문 또는 우편으로 신고서를 제출하여야 해요.
이번 포스팅에서는 양도소득세를 미리 알아볼 수 있는 홈택스의 미리계산 서비스에 대해 알아봤습니다. 도움이 되셨길 바랍니다.