공인중개사 시험 중에서도 극악의 난이도를 보이는 과목이 부동산 공법입니다. 이 과목에서 공부해야 할 법령이 6개이고, 모두 절차법적 성격이 있어서 암기해야 할 게 너무 많습니다. 너무 어렵다보니 “60점만 넘어도 상위 10%”라는 말이 있을 정도입니다. 그래서 부동산공법 과목 중에서도 출제 비중이 2문제로 가장 낮은 농지법을 포기하는 수험생이 많습니다. 포기하려는 분들을 위해 시험에 나오는 내용만 딱 10분 공부만으로도 1문제는 맞출 수 있게 정리해봤습니다.
농지란?
농지는 지목이 전, 답, 과수원이면 농지입니다. 이외의 지목은 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배할 경우에도 농지로 봅니다.
중요한 것은 농지가 아닌 경우를 알아야 합니다. 전, 답, 과수원 이외의 토지에서 경작기간이 3년 미만이면 농지가 아닙니다. 임야는 산지전용허가를 받지 않고 농사를 짓더라도 농지가 아닙니다. 초지는 절대 농지가 아닙니다. 관상 목적의 묘목을 재배해도 농지가 아닙니다.
농지 끝.
농업인이란?
1천 제곱미터 이상의 농지에서 90일 이상 농업에 종사하면 농업인입니다. 축산업은 120일 종사해야 합니다. 농지 330 제곱미터에 비닐하우스, 온실 등 시설을 지으면 농업인입니다. 농산물의 연간판매액이 120만원이 넘으면 농업인입니다. 농업인 끝.
경자유전
농지는 농업경영에 이용하는 자만 소유할 수 있습니다. 농사를 짓지 않아도 농지를 소유할 수 있는 예외적인 경우가 있는데, 그 부분을 알아야 합니다.
- 국가, 지자체, 학교, 교육기관은 농지를 소유할 수 있습니다.
- 주말체험영농을 하려는 자는 농업진흥지역 외의 지역에서 1천 제곱미터 미만으로 소유할 수 있습니다.
- 상속이 있으면 농업인이 아니라도 1만 제곱미터까지 소유할 수 있습니다.
- 8년 이상 농사를 짓던 사람이 이농하면 소유했던 농지 중 1만까지는 농사 짓지 않고도 소유할 수 있습니다.
- 농지 전용 허가, 신고, 협의완료 한 농지는 농사를 짓지 않아도 소유할 수 있습니다.
- 한국농어촌공사는 농지를 소유할 수 있습니다.
소유 상한선이 있는 체험영농, 상속, 8년 어쩌구만 한번 더 보고 넘어가시죠. 끝.
농지취득자격증명
줄여서 농취증이라고 말합니다. 시, 구, 읍, 면의 장이 발급합니다. 농취증을 받아야 하는 사람들이 시험에 나옵니다.
체험영농하려는 자, 학교 등, 농지전용 허가 또는 신고받은 자, 1500제곱미터 미만의 개발농지, 영농여건 불리한 농지, 공공토지 비축토지는 농취증을 받아야 합니다. 이중에서 체험영농하려는 자는 영농계획서를 작성해야 합니다.
농취증 그만합시다.
농지 처분 불이행에 따른 이행강제금
농지를 목적에 맞게 사용해야 하는데, 그렇지 않을 경우 소유주는 1년 안에 농지를 처분해야 합니다. 1년 안에 못팔면 시, 군, 구의 장은 처분 명령을 내립니다. 그래도 6개월 안에 처분하지 못하면 이행강제금을 부과합니다. 이행강제금 금액만 알고 가시죠.
농지의 감정가격과 개별공시지가 중 높은 금액의 25% 금액이 이행강제금이 됩니다. 상당히 높은 금액입니다.
참고로 처분명령을 받은 자는 한국농어촌공사에 매수청구할 수 있습니다. 이때 매수가격은 공시지가와 실제거래가격 중 낮은 가격으로 정해집니다.