그동안 땅의 가치를 정하는 중요한 기준은 용도지역, 용적률, 건폐율 등의 개념이었습니다. 이런 기준의 힘을 줄이고 새로운 개발 방식을 불러올 수 있는 새로운 부동산 정책이 만들어졌습니다. ‘공간혁신구역’ 제도가 그것입니다.
처음 나오는 개념이다보니 낯설게 느껴지는 분들이 많으실 겁니다. 그래서 이번 포스팅을 준비했습니다.
공간혁신구역이 어떤 배경에서 만들어졌고, 새로운 법의 주요 내용이 무엇인지를 중심으로 알아보겠습니다.
공간혁신구역 도입을 위한 국토계획법 개정
1. 도입 배경
국토교통부는 토지의 경제적이고 효율적인 이용과 공공복리의 증진을 위해 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 “국토계획법”)을 개정했습니다. 지난 2월 법이 국회를 통과됐고, 8월부터 본격 시행에 들어갑니다. 최근에는 국토부가 공간혁신구역의 시범사업을 추진하기 위한 절차에 돌입하기도 했습니다.
공간혁신구역은 기존의 용도지역 및 용도지구의 규제를 완화하거나 강화하여 계획적인 토지 이용을 활발히 유도하고 도시의 창의적인 개발을 도모합니다.
공간혁신구역은 4차 산업혁명 및 디지털 전환 등 경제·사회 구조가 변화하는 것에 발맞춰 도시계획 체계 역시 혁신적으로 대응할 수 있도록 하기 위해 만들어졌습니다.
2. 공간혁신구역의 주요 내용
공간혁신구역은 세 가지로 구분됩니다.
첫째, 도시혁신구역은 지방자치단체와 민간이 도시계획 규제 없이 창의적인 개발을 할 수 있도록 토지 및 건축물 용도에 제한을 두지 않고 용적률과 건폐율을 지방자치단체가 자유롭게 정할 수 있는 구역입니다. 이는 기존 입지규제최소구역의 한계를 극복하고 민간 참여를 높이기 위한 보완책으로 마련되었습니다.
둘째, 복합용도구역은 주거, 업무, 여가 등 다양한 도시기능이 융합된 공간을 조성할 수 있는 구역입니다. 이 구역에서는 기존 용도지역의 변경 없이 다양한 용도의 시설 설치가 가능해, 주거지역에 업무시설을 설치할 수 있습니다.
셋째, 도시계획시설 입체복합구역은 도시계획시설의 복합화 또는 지하화 시, 용도지역별 설치가 제한된 시설의 설치를 허용하고, 용적률 및 건폐율을 1.5~2배까지 상향할 수 있는 구역입니다. 이러한 구역에서는 종합의료시설을 전용주거지역에 설치하거나, 도로 및 철도를 지하화하고 상부를 비도시계획시설로 개발할 수 있습니다.
3. 공간혁신구역 지정 절차
도시혁신구역과 복합용도구역의 지정은 공간재구조화계획을 수립하여 결정합니다. 이 계획은 두 구역의 효율적이고 계획적인 관리를 위해 새로 도입되며, 구역 지정이 도시에 미치는 영향 등을 포함합니다. 공간재구조화계획은 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 입안할 수 있으며, 국토교통부장관, 도지사도 특정 경우 입안이 가능합니다.
또한, 도시혁신구역과 복합용도구역의 지정에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거치며, 결정 고시되면 도시기본계획과 도시관리계획도 변경된 것으로 간주됩니다. 반면, 도시계획시설 입체복합구역은 도시관리계획의 수립 및 변경을 통해 지정·고시되며, 주민 및 이해관계자도 구역 지정을 제안할 수 있습니다.
4. 향후 과제
공간혁신구역 도입은 다양한 가능성을 열어주지만, 무분별한 지정에 따른 부작용을 방지하기 위해 면밀한 관리와 계획이 필요합니다. 도시계획시설 입체복합구역의 차별화된 규정은 기존 제도와의 명확한 차이를 제시해야 합니다. 앞으로도 공간혁신구역 제도의 발전을 위해서는 규제 완화와 토지 이용의 효율적 관리를 균형 있게 추진하는 노력이 중요합니다.