공인중개사 건축법 시험에 나오는 건축허가의 대상에 대한 내용을 정리해 봅니다. 크게 허가권자, 건축신고대상, 신고대상 공작물, 건축허가 대수선으로 나눠서 살펴보겠습니다.
건축허가권자
- 특별자치시, 특별자치도, 시군구의 장이 허가권을 갖는다는 게 원칙입니다.
- 21층 이상이거나 연면적인 10만 제곱미터 이상이면 특별시 및 광역시의 장도 건축허가를 할 수 있습니다. 다만, 연면적 기준을 적용할 경우, 공장과 창고와 지방건축위원회 심의를 거친 건축물은 제외합니다.
- 도지사는 건축허가를 절대 할 수 없습니다. 다만, 시장 및 군수는 일정한 경우에 도자사에게 건축허가에 대한 사전승인을 받아야 합니다. 도지사의 사전승인이 필요한 경우는 네 가지 입니다. 21층 이상이거나 연면적 합계가 10만 제곱미터 이상(공장, 창고, 심의 제외)인 경우는 도지사 승인이 필요합니다. 또, 자연환경과 수질보호를 위해, 3층 이상 이거나 연면적이 1천 제곱미터인 위락시설, 숙박시설, 공동주택, 일반음식점, 일반업무시설은 도지사 사전승인을 받아야 합니다. 또한, 주거환경이나 교육환경 보호가 필요한 지역에 위락이나 숙박시설을 건축할 때도 도지사 승인을 받아야 합니다.
- 국토부장관은 국토관리상 필요한 경우 허가권자의 건축허가를 제한할 수 있습니다. 특광도지사는 시군의 건축허가를 제한할 수 있습니다. 특광도지사의 건축허가 제한은 2년을 기간으로 정해야 하고, 1회에 한해 1년 이내로 연장할 수 있습니다. (도시개발법의 개발행위허가제한이 3년 제한에 2년 연장이 가능한 것과 차이가 있습니다.)
건축신고대상
건축물을 지을 때는 허가를 받는 게 원칙이지만 건축신고만 받아도 되는 경우가 있습니다. 대부분 소규모 건축이나 경미한 건축행위가 신고대상에 포함됩니다. 8가지를 살펴보겠습니다.
- 바닥면적 합계가 85제곱미터 이내의 증축, 개축, 재축인 경우
- 도시 외 지역(관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)에서 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축(지방붕 제외)
- 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 해체 없는 대수선
- 연면적 합계가 100 제곱미터 이하의 건축물
- 건축물 높이를 3미터 이하로 증축
- 표준설계도서에 따르고 건축조례로 정하는 건축물
- 공업지역, 지구단위구역, 산업단지 안에서 2층 이하이면서 연면적 합계가 500제곱미터 이하인 공장
- 농업이나 수산업 영위를 위한 연면적 200 제곱미터 이하의 창고, 400제곱미터 이하의 축사나 작물재배사
신고대상 공작물
건축법규는 건축물을 규제하는 법률입니다. 그런데 건축물이 아닌 공작물도 건축법에 따라 신고해야 하는 경우가 있습니다. 그것을 정리해 봅니다. 다음의 기준에 해당하면 신고를 해야 합니다.
- 옹벽, 담장 : 2미터를 넘는 것
- 광고판, 광고탑, 장식탑, 기념탑, 첨탑 등 : 4미터를 넘는 것
- 태양에너지 발전시설 등 : 5미터를 넘는 것
- 굴뚝, 골프연습장, 운동시설, 철탑 등 : 6미터를 넘는 것
- 기계식 주차장 및 철골조립식 주차장으로서 외벽이 없는 것 : 8미터 이하인 것
- 고가수조 : 8미터를 넘는 것
- 지하대피호 : 바닥면적합계가 30제곱미터를 넘는 것
건축허가를 받아야 하는 대수선
대수선도 건축허가를 받아야 하는 경우가 있습니다. 허가를 받아야 할 정도면 규모가 큰 수선이라고 보시면 됩니다.
- 내력벽을 증설 해체하는 경우 및 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 변경하는 경우
- 기둥, 보, 지붕틀을 각각 증설 해체하거나 3개 이상 수선 도는 변경하는 경우
- 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설하거나 해체하여 수선 또는 변경하는 것
- 주계단, 피난계산, 특별피난계단을 증설하거나 해체하여 수선 또는 변경하는 것
- 다가구주택 및 다세대주택의 경계벽을 증설하거나 해체하여 수선 또는 변경하는 것
- 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것