2025년 9월초 용산구는 효창동 5-307번지 일대의 재개발 사업의 정비계획을 통과시켰습니다. 재개발사업의 첫 단추가 꿰어진 셈입니다.
이제 본격적으로 추진위원회 설립 등 후속 절차가 진행될 것으로 보여요. 저도 관심이 가는 사업이다보니 이 사업의 히스토리를 정리해 봤습니다.
‘효창동 역세권 도시정비형 재개발사업’의 추진 경과, 핵심 계획 내용 등을 총정리해봤습니다.
‘효창동 재개발’ 기본 사업 개요
- 위치: 서울 용산구 효창동 5-307번지 일대
- 면적: 약 10만 3,402.7㎡
- 사업 성격: 「역세권주택 및 공공임대주택 건립 관련 운영기준」에 따른 주민제안형 도시정비형 재개발사업
- 목표: 노후 주거지 재정비 및 공공임대주택 공급을 통한 역세권 활성화·주거 안정
효창동 재개발 추진 경과
| 연도 | 주요 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 2021.08 | 토지등소유자 50% 이상 동의로 사전검토 신청 | (가칭) 추진위원회 → 용산구 |
| 2021.12 | 서울시 사전검토단 회의 개최 | 서울시 전략사업과 |
| 2022.03 | 정비계획 입안 신청 | 추진위 → 용산구 |
| 2022.06~07 | 정비계획(안) 공람공고 및 주민설명회 개최 | 주민의견 수렴 완료 |
| 2022.11 | 용산구의회 검토의견 제출 | 정비구역 지정 제안 |
| 2022. 하반기 이후 | -서울시 도계위, 3143세대로 심의 -인근 재개발 구역(청파, 원효 등)과 통합되는 도로 구축을 위한 자문 및 재심사 진행 | 당초 계획안은 3434세대였음 |
| 2025.09.01 | 서울시 도시계획위원회 수권분과 심의 통과(조건부 수정가결) | 사실상 사업 승인 단계 진입 |
2023년부터 최근까지 별다른 소식이 없었는데, 나름대로 사업 추진 준비를 하고 있었던 거 같아요. 시를 중심으로 세대수 조정과 도로 계획을 새로 짰다고 합니다. 특히 도로 계획은 원효로부터 청파동까지 넓은 구역을 아우르는 도로 계획을 새로 만들어야 해서 시간이 오래 걸린거 같습니다.
또, 이 표에 드러나지 않는 게 주민들의 재개발 의지인데요. 2021년 주민들로부터 동의서를 받을 때 무려 동의율 80%를 넘었었다고 하더라고요. 최근에 이곳을 임장해보니, 재개발 반대한다는 의견을 보이는 현수막도 있지만 그것보다 대형건설사 및 추진위원회를 하려는 사람들의 추석 인사 현수막이 곳곳에서 많이 보였습니다.
최근 정비계획이 통과되면서 이 동네 부동산 가격이 한단계 점프업을 한 거 같아요. 앞으로도 계속 신고가를 찍으면서 올라갈 가능성도 있어 보입니다.
그렇지만, 아직 조합 설립도 안된 상황이고, 나홀로 아파트의 경우엔 토허제로 인해 실제 입주까지 해야 하기 때문에기 떄문에 신중한 검토와 계획이 필요해 보입니다.
2022 계획 vs 2025 정비계획
2022년 구의회에서 검토한 “효창동 역세권 도시정비형 재개발사업 구역지정 및 정비계획 결정(안)에 대한 의견 제시 의건 검토보고서’의 내용을 먼저 살펴볼게요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건축 규모 | 지하 6층 ~ 지상 35층, 총 22개 동 |
| 세대수 | 총 3,434세대 |
| 임대주택 | 총 1,435세대 (재개발임대 516 / 공공임대 872 / 기부채납임대 47) |
| 용도지역 상향 | 2종 일반주거지역(7층 이하) → 준주거지역 |
| 용적률 | 438% |
| 특징 | 역세권 공공임대주택 비중 확대, 노후불량률 62.42%, 사전검토요건 충족 |
위 표는 2022년에 검토됐던 내용입니다.
당시 계획안에서 주목할 부분은 세대수! 총 3434세대였습니다. 용적률 438%를 적용해서 35층 아파트 22개동을 짓자는 게 골자였습니다.
옆 동네 마포의 부동산 폭등의 신호탄인 마래푸가 3800세대 정도이니까 그곳에 육박하는 규모였습니다.
그런데, 2025년 정비계획에선 이 부분이 줄어들죠. 2025년 9월초 확정된 정비계획의 내용은 다음과 같습니다.
| 항목 | 수정 내용 및 특징 |
|---|---|
| 건축 규모 | 지하 4층 ~ 지상 40층, 고층화 조정 |
| 세대수 | 3,014세대로 조정 (기존 3,434세대 → 축소) |
| 임대 비율 조정 | 장기전세 706세대 + 재개발임대 453세대 = 총 1,159세대 |
| 도시 설계 방향 | “효창공원 경관 조화 및 열린 주거단지” 목표 |
| 층수 조정 | 효창공원 경관 보호 위해 20층~40층 구간별 높이 차등화 |
| 보행 환경 | 구역을 가로지르는 폭 12m 공공보행통로 신설 |
| 비주거시설 배치 | 어린이공원, 커뮤니티시설, 공공청사 등 배치로 녹지 네트워크 확충 |
| 가로 활성화 | 백범로·효창원로변에 연도형 근린생활시설 조성 |
| 기대 효과 | – 도심 내 장기전세·임대주택 공급 |
세대수 줄어든 거 확인하셨나요? 전체적으로 약 400세대 줄었습니다. 줄어든 물량의 상당수는 임대 부분이었습니다.
임대 아파트 물량은 22년 계획안에서는 1400여 세대였는데 이번 계획에는 1100여 세대로 줄였습니다.
그리고 제가 효창동 재건축 정비계획에서 가장 주목 하는 건 경관입니다. 재건축 단지는 효창공원과 효창운동장을 바로 접하고 있어서 이곳들과 조화를 이루는 게 매우 중요해요. 그래서 그런지 공원 쪽으로 어린이 공원을 넓게 배치했고, 공공보행통로도 새로 만들어서 접근성을 높입니다.
아래 효창동 재개발 정비계획의 건물배치도를 살펴보고 이야기를 더 해볼게요.
2025년 9월에 용산구청에서 보도자료에 첨부한 자료입니다.
먼저 남동쪽인 오른쪽 아래 빗금친 부분은 초등학교로 보이고 그 옆 흰색 여백은 기존 아파트입니다. 초등학교 아래 쪽으로 효창공원역이 있어요.
북쪽은 (건물배치도 위쪽으로) 초록색 효창근린공원이 있는데, 그 위로 효창공원과 운동장이 연결됩니다. 사실상 개발하지 않고 공원 뷰를 영구 조망할 수 있는 장점이 있습니다.
그리고 단지 내 도로 같은데요, +자 중심축이 기존 도로와 연결되는 부분인 거 같아요.
지대가 높은 효창공원 쪽으로는 20층 정도로 올리고 비교적 지대가 낮은 백범로, 효창원로 쪽은 최대 40층까지 아파트를 올릴 것으로 예상됩니다.
또, 도로쪽으로는 근린생활시설을 여럿 배치하여 가로를 활성화하는 것도 눈에 띕니다. 금양초 위쪽으로 커뮤니티 시설이 들어가네요.
마무리
효창동 재개발을 시작으로 용산구 서쪽 지역에도 재개발이 본격 시작될 것으로 보여요.
옆 동네인 마포구에서 폭발적으로 진행됐고 대체적으로 끝나가는 재개발이 이제는 용산으로 넘어오는 초입에 있는 거 같습니다.
시간이 오래 걸릴 일이지만 동네가 변하는 걸 천천히 바라보는 것도 소소한 재미인 거 같아요.
관심 있으신 분들은 임장 삼아 동네 구경 한번씩 해보는 걸 추천드려요.